韓国の新築マンション内覧会同行（入居前の不具合チェック）

韓国でマンションの事前点検と呼ばれる手続きの正式な法律上の名称は「事前訪問」です。韓国の住宅法第48条の2は、入居予定者が工事の状態を事前に確認し、不具合の補修を要請できることを保障しています。住宅法施行規則第20条の2には、契約上の入居指定期間の開始日の45日前までに、2日以上実施しなければならないという規定があります。実際の訪問日程は団地ごとに異なるため、事業主体（デベロッパー）が送る事前訪問の案内をまず確認してください。 出典： 韓国・住宅法 第48条の2（事前訪問等） — https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1024535787 韓国・住宅法施行規則 第20条の2（事前訪問の手続き及び方法等） — https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lspttninfSeq=164615

補修の時期は対象部位によって異なります。法令上、重大な不具合と共用部分の不具合は使用検査前までに、住戸内の一般的な不具合は住戸の引き渡し前までに補修するのが原則です。事業主体は事前訪問が終わった日から7日以内に、補修措置の計画を書面で知らせなければなりません。法律で定める事由により日程が変わる場合は、協議した補修予定日をあらためて確認してください。 出典： 韓国・住宅法施行令 第53条の2（事前訪問結果に対する措置等） — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=289499&joNo=0053&joBrNo=02&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

自分で事前点検を行っても、事業主体に不具合の補修を求める権利は法律上そのまま認められます。韓国の住宅法は、事前訪問の過程で不具合を確認した入居予定者であれば誰でも事業主体に補修措置を求められると明記しています。自分で点検する際は、不具合がどの位置にどのような形で生じているか、まず写真を残してください。補修を要請する際に担当者と同じ部位について話すには、この写真が必要です。 出典： 韓国・住宅法 第48条の2（事前訪問等） — https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1024535787

内覧会の現場で写真を撮る際は、不具合の位置が分かる全体写真と、現象を近くで写した写真を併せて残す必要があります。どの空間のどの部位なのか、補修担当者がはっきり理解できるように記録することが重要です。確保した資料は不具合受付の案内に従って提出し、補修協議のための重要な証拠になります。

内覧会の後に不具合の補修が円滑に進むか心配であれば、発見した当時の状態を記録しておくことをおすすめします。症状と位置が残っていないと、その部分が補修対象であることを説明しにくくなることがあります。その後、施工会社と協議する際は、記録した内容と補修結果を一つずつ照合する必要があります。

目で状態を把握しにくいボイラー配管や、音で判別しなければならないタイルの浮きは、一般の方には判断が難しい項目です。壁紙の仕上がりよりも、漏水、断熱、結露のように生活に直結する不具合を見つける作業がはるかに難しいのはそのためです。排水勾配が合わず水がたまる現象は、水の使用が許可された現場でしか試せません。専門機材なしで水平と垂直を正確に測ることも、自分で行う内覧会で一般の方が直面する難しさです。

HomeCheckは目視検査とともに専門機材を活用して内覧会の点検を行います。サーモグラフィで表面温度の差を調べ、ボイラー配管の暖房状態と断熱欠損が疑われる部位を確認します。レーザー機器では壁と床の水平・垂直の状態を測定します。このように確認した内容は点検報告書にまとめられ、入居前の補修請求に必要な建築専門家の分析資料として使われます。

内覧会では玄関から始めて、リビングと各部屋を経て浴室まで一方向に動線を取るのがよい方法です。各空間に入ったら、天井から壁と床、そして窓・ドアと各種設備の順に視線を移しながら確認します。このときチェックリストを活用して発見した事項を記録すれば、点検内容を漏れなく整理できます。

目につきやすいマンションの不具合は、主に仕上げ材や設備の形状に現れます。壁紙の汚れ、タイルの割れ、フローリングの傷のほか、窓・ドアや収納の開閉状態が正常かを確認します。発見した不具合は、補修要請のために現象と位置がはっきり分かる写真で記録する必要があります。

団地が定めた予約方式に従って、訪問できる時間をまず決めます。HomeCheckの3人1チームは、84㎡の住戸を約2時間かけて点検します。一人で住戸を確認するつもりなら、写真を撮り不具合の受付手続きをすべて終えるまでにかなりの時間がかかることがあります。事前訪問の当日が混み合う可能性も考慮し、団地の案内文に書かれた事項を事前に確認して計画を立てることをおすすめします。

内覧会の点検で作業者が見当違いの場所を直すことを防ぐには、位置を特定する基準点が定まっている必要があります。「主寝室の窓側の壁」のように、空間の名称と方向、周囲の設備まで併せて書いておけば、誰が見ても同じ場所を見つけられます。現場で不具合の箇所にシールを貼ったまま撮影しておくと、後で作成した記録と写真を照合しやすくなります。

はい。内覧会同行サービスを利用したかどうかにかかわらず、入居予定者が自分で不具合を登録できます。団地がアプリでの受付を運用している場合は、空間ごとの位置と不具合の現象を書き、撮影した写真を併せてアップロードします。提出後に受け取った受付番号を保管しておくと、補修がどこまで進んだかを確認する際に便利です。

不具合のない住環境のために、壁紙の浮きと壁面の仕上げを重点的に確認します。リビングと寝室の床フローリングの傷の有無を確認し、モールディングと幅木が壁と滑らかに接しているかを点検します。内覧会の途中で窓とドアの機能確認も忘れないでください。

内覧会でキッチンに入ったら、シンク天板の固定状態と、収納の引き出しが滑らかに開閉するかをまず確認します。水を出せる現場に限り、水栓を操作して排水と漏水の有無を調べます。電気を使うレンジフードとコンセントは、設備を分解する必要はなく、通電の有無だけを確認します。

水を使う浴室と、外部の湿気にさらされるバルコニーは、内覧会でより丁寧に確認する必要があります。浴室に入ったら、タイルが浮いている箇所や目地が開いている箇所から確認します。続いて水栓を開けて、排水口から水がよく流れるかも点検します。バルコニーでは窓を閉めて施錠してみて、壁面に水が染み込んだ跡を探します。水の使用が許可されていれば、排水口の周りに水を流し、たまる箇所がないかも確認します。

漏水や断熱のように自分では確認しにくい不具合が心配な場合や、準備する時間が足りない場合は、内覧会同行を依頼することをおすすめします。HomeCheckは韓国の国家技術資格を持つ建築専門家が参加する3人1チームで構成され、サーモグラフィやレーザーレベルなどの専門機材を使って、目につかない部分まで細かく測定します。点検結果は不具合の位置と現象を写真で整理した点検報告書として渡し、入居者が施工会社に補修を要請する際の明確な根拠資料として活用できるよう支援します。

HomeCheckが提供する点検報告書には、不具合が生じた位置と現象、写真、測定条件、検査内容が整理されています。これに韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停の事例と関連する韓国の判例を結びつけるため、入居予定者が建設会社に補修を要請し協議する際の根拠資料として使えます。

窓の開閉や排水・漏水のように指摘した不具合がきちんと直されたかは、補修結果を通じて点検する必要があります。受け付けられた内容でも、適切に処理されないまま終わることがあるためです。点検時に作成した点検報告書と写真を現場と照らし合わせて確認した上で、処理が不十分な部分はあらためて整理し、再補修を申請します。

韓国の共同住宅管理法により、内覧会の期間が終わった後でも不具合の補修要請は可能です。補修を請求できる期間は工事の種類ごとに異なり、専有部分は住戸の引き渡し日を基準とします。共用部分は使用検査日または使用承認日から期間が始まります。補修を希望する場合は、その期間内に生じた不具合の位置と状態がはっきり分かる写真を整理し、事業主体に正式に要請してください。 出典： 韓国・共同住宅管理法 第36条（瑕疵担保責任） — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 韓国・共同住宅管理法 第37条（瑕疵補修等） — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0037&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

内覧会で見つけた不具合が補修対象から外された場合は、まず除外の理由を確認する必要があります。該当する位置と症状が分かるように写真を残し、専門家の検討内容を添えて事業主体にあらためて要請できます。協議がまとまらないときは、韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停委員会の調停手続きを検討してください。 出典： 韓国・共同住宅管理法 第39条（瑕疵審査・紛争調停委員会の設置等） — https://law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

瑕疵判定基準は、共同住宅の瑕疵の調査と補修費用の算定などに関する韓国国土交通部の告示に基づきます。仕上げ工事や設備、構造的・機能的な問題をこの基準と比較して検討し、内覧会で見つかった不具合が実際に補修対象かどうかを判断する根拠になります。 出典： 韓国・共同住宅の瑕疵の調査、補修費用の算定及び瑕疵判定基準 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000282400&chrClsCd=010201

項目によって異なります。瑕疵判定基準に許容範囲が定められている項目もありますが、施工会社が示す数値がどの基準から出たものかは別途確認する必要があります。該当部位に適用される基準の条項と測定値を併せて示すよう求めてください。数値が基準内であっても、ドアが閉まらない、水がたまるなど実際の機能に支障が生じている場合は、その現象を記録して補修を要請できます。 出典： 韓国・共同住宅の瑕疵の調査、補修費用の算定及び瑕疵判定基準 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulInfoP.do?admRulSeq=2100000282400&chrClsCd=010201

施工会社と不具合として認める範囲が異なる場合や、補修が行われない場合に、韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停委員会に申請します。委員会は、不具合かどうかを判断する瑕疵審査と、補修責任をめぐって争いがあるときの紛争調停を担当します。内覧会で残したマンションの不具合の記録と、補修を要請した経緯を併せて準備しておけば、申請の過程でそのまま使えます。 出典： 韓国・共同住宅管理法 第39条（瑕疵審査・紛争調停委員会の設置等） — https://law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

類似の判例と、現在の新築マンションの不具合の部位や原因を比較すれば、施工会社との補修協議の際に説得力のある参考根拠になります。HomeCheckは点検報告書を通じて、不具合ごとに関連する韓国の判例と国土交通部の瑕疵審査・紛争調停の事例を結びつけて提供します。これを活用すれば、入居者の立場から根拠を備えた補修要請ができます。

韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停委員会の調停手続きや、施工会社との直接協議を経れば、訴訟なしでも問題に対処できます。新築マンションの内覧会で見つかった不具合について意見の相違があり調停を申請した場合、委員会が提示した調停案は書面または電子文書で受諾できます。調停案を受け取った日から30日以内に受諾するかどうかを通知しなければ、受諾したものとみなされます。調停が成立すると委員長が調停書を作成し、この調停書は当事者が任意に処分できない事項を除き、裁判上の和解と同じ効力を持ちます。 出典： 韓国・共同住宅管理法 第39条（瑕疵審査・紛争調停委員会の設置等） — https://law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 韓国・共同住宅管理法 第44条（紛争調停） — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0044&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR