韓国国内のマンション内覧会同行と建物安全診断

有資格の点検員

現地でお客様に対応する点検員は、建築・施工分野の韓国の国家技術資格を持っています。点検業務を外部に下請けしません。

470項目の点検

点検項目はLH（韓国土地住宅公社）の工事仕様書を基準に標準化しています。

アフターサービスの保証

重大な不具合を見落とした場合は、不具合専任の担当者を再配置し、重大不具合保証制度により料金の最大100%を返金します。保証はプレミアムサービスのみ、点検後2か月以内、不具合の区分ごとの上限あり、施工会社の不具合登録記録などの証拠資料が必要で、補修中や入居後に生じた不具合は対象外です。点検員が建築の有資格者でなかった場合は全額返金します。

大規模な点検体制

1日に最大500戸まで点検できます。FLIR E5サーモグラフィカメラ70台、レーザーレベル80台、ラドン測定器500個などの機材を保有しています。

自社の研究開発

韓国の国家資格「技術士」を持つ建築施工のエンジニアと上級技術者が点検サービスを開発し、点検技術に関する複数の登録特許を保有しています。

教育体制

どの現場でも同じ水準のサービスを提供できるよう、点検員に継続的・体系的な教育を行っています。

点検員は現地で技術資格を提示できますか？

住戸で点検員の国家技術資格証の提示を求めてください。

機材を使う点検に十分な時間が取られていますか？

サーモグラフィやレーザー計測には時間がかかります。価格だけでなく点検内容を比較してください。

領収書の発行と事業者情報の確認はできますか？

韓国で登録された会社は現金領収書を発行でき、事業者登録番号を示せます。

報告書には何が入りますか？

不具合の記録方法と、補修を受けるのに役立つ内容かを比較してください。

新築マンションの事前訪問に関する法的義務

韓国の住宅法第48条の2および同法施行規則は、30戸以上の共同住宅を建設する事業主体に対し、入居指定期間の開始45日前までに、2日以上、入居予定者が事前訪問できるようにすることを義務付けています。韓国の住宅法第48条の2と同法施行規則が定めたこの義務は、かつて施工会社の都合で適切に運用されていなかった内覧会の手続きを制度の中に取り込み、消費者の権利を守るためのものでした。

内覧会の日程と持ち物の案内

内覧会は入居の1〜2か月前に行われ、主に土曜日・日曜日を含む3日間実施されます。入居予定者は身分証と招待状を持参しないと入場できません。入居予定者がご自身で点検する場合は、水準器、メジャー、付箋、筆記用具、手袋を用意すると点検がスムーズに進みます。HomeCheckのような内覧会同行業者を利用すれば、点検に必要な道具とデジタル機器を備えた専門家が直接訪問し、購入者の代わりに点検の手続きを行います。

内覧会後の補修請求

2020年1月に改正（2021年1月施行）された韓国の住宅法は、事前訪問で見つかった不具合を「重大な不具合」と「その他の不具合」の2種類に区分しています。重大な不具合は、鉄筋コンクリートのひび割れ、漏水、漏電、設備の作動不良などで、使用検査を受ける前に必ず補修しなければなりません。その他の不具合は、住戸内部は入居予定者への引き渡し前までに、共用部分は使用検査前までに補修しなければなりません。事業主体が補修工事などの措置を取らない場合、500万ウォン以下の過料が科されます。

セルフ点検の長所と限界

セルフ点検の最大の長所は、自分の家を自分の目で詳しく見られることです。これから住む家を、十分な時間をかけて丁寧に確認できます。家を確認する過程で、仕上げの状態、壁紙や床の傷、収納内部、窓まわりなどの不具合を自分で確認できます。セルフ点検を進めるうちに家の構造や状態を理解できるようになり、家への愛着も生まれます。 また、セルフ点検は費用が別途かからないため、節約効果が大きいことも重要な長所です。内覧会同行業者を利用すると費用が発生しますが、ご自身で行えばその分を引っ越し費用や家電・家具の購入などに回せます。 日程も自由に調整できます。内覧会同行業者を利用する場合、希望の日時に予約できないこともあります。空いている枠に予約するために自分の予定を調整しなければならない不便が生じることもあります。しかしセルフ点検なら、自分の予定に合わせて自由に訪問し、時間をかけてゆっくり点検できます。また、入居予定者本人であれば何度も訪問して再確認することも可能です。

• セルフ点検で直面する現実的な難しさ
• 専門知識の不足：壁紙がわずかに浮いている状態（美観上の不具合）と、壁内部の結露（機能上の不具合）などを区別するのは困難です。
• 機器の限界：目視だけに頼るため、水平不良や断熱材の欠落、床暖房配管の詰まり、漏水などはまず見つけられません。
• 心理的なプレッシャー：現場で施工会社の担当者が「これは許容誤差です」と主張したとき、技術的なデータを持たない一般の入居者は反論しにくく、そのまま納得してしまうことが多くあります。
• 不具合受付手続きの煩雑さ：家に生じた不具合の補修を建設会社に求めるには、不具合ごとに写真を撮り内容を整理する必要があります。入居者が自分で受付手続きを行うと、最低3時間、多い場合は5時間かかります。

内覧会同行業者の長所と専門性

内覧会同行サービスを利用する場合、坪あたり約1万ウォン前後のサービス料金がかかります。専有面積が広いほど費用の負担は大きくなります。入居を控えて引っ越し費用や家電・家具の購入費がかさむため、この費用を負担に感じる方もいます。また、有名な業者は入居指定期間の前に予約がすぐ埋まってしまい、日程を合わせにくいことがあります。 それでも多くの入居予定者が内覧会同行業者を利用する理由は、一般の方には見つけにくい不具合を専門家が確認し、記録するからです。目で見て異常がないように見えても、未施工や誤施工といった不具合があることがあります。また、断熱材の欠落、床暖房配管の詰まり、わずかな水平・垂直の不良などは、経験と機器がなければ見つけにくい不具合です。内覧会同行業者の専門家は、こうした不具合を確認するために精密機器を使い、一般の方より精度の高い点検を行います。さらに、点検結果を客観的なデータとして整理し、施工会社に補修を請求できるよう報告書の形で提供します。

• 精密機器による主な不具合の点検：HomeCheckは、サーモグラフィカメラ、レーザー水準器、空気質測定器などの先端デジタル機器を使用します。目で確認できない領域まで非破壊機器で点検し、客観的なデータを確保します。
• データに基づく信頼できる点検報告書を提供します：点検後に提供される報告書は、施工会社に補修を求める際の最も強力な武器になります。「リビングの床が水平でない気がする」という主観的な表現の代わりに、「リビング中央部に対して右側の水平誤差が8mmで基準値を超過」という客観的な数値があれば、施工会社はすぐに補修計画を立てざるを得なくなります。

1. 玄関・リビング：ドア枠のゆがみと床材の浮き

玄関はすべての資材と作業者の出入口であるため、仕上げの不良は玄関とリビングで最も多く発生します。

• 玄関防火扉のぐらつき・ガスケットの密着不良：玄関の防火扉を閉めたとき、扉と枠の間に隙間があれば、枠がゆがんでいるか水平が取れていない状態です。この場合、隙間から廊下の騒音や冷気が入り込み、火災時には煙が住戸内部に直接入ってきます。枠の縁のガスケットがすり減ったり切れたりしていれば、交換を求める必要があります。
• リビングのフローリングの浮きとアクセントウォールのタイル内部の空洞音：リビング床の強化フローリングが接着剤で床面に十分に接着されていなかったり、床の水平が取れていなかったりすると、足を踏み入れたときにきしむ音がします。この不具合は補修を受けないと、3年以内に床材が破損する問題が起こる可能性があります。壁面の大理石やタイルを指で叩いたとき、中が空洞の「コンコン」という音がすれば接着不良で、3年以内に剥がれ落ちる危険があります。壁面の大理石やタイルから「コンコン」という音がしたら、建設会社に確認を求めるのが適切です。

2. キッチン・ユーティリティ：シンクの水平不良と排水管の漏水

キッチンは家具の組み立て状態と、水漏れする設備の不具合を重点的に確認する必要があります。

• シンク扉の高さの不揃いと天板シーリングの欠落：シンクの上下収納の扉の高さが揃っていなければ組み立て不良です。キッチンの天板と壁タイルが接する角にシーリング処理がされていないと、水が家具の内側に染み込み、家具が腐ってカビが生えます。
• シンク下の排水管接続部の漏水：シンクボウルに水をいっぱいに溜めて一度に流すと、シンク下の排水口から水が逆流したり、接続ホースから水が漏れたりすることがあります。水を少しずつ使うときには現れず、一度に大量の水を流したときに現れる現象なので、必ず確認が必要です。

3. 浴室・バルコニー：床の水たまりとタイル目地の未施工

浴室は、床の水平が取れておらず水が流れない場合が最も深刻です。

• 浴室床の勾配不良による水たまり：浴室の床タイルに水をまいた後、水が溜まるようであれば床の水平作業が誤っています。この場合、タイルを剥がしてやり直さなければならない大きな不具合です。
• 便器・洗面台・浴槽・付属品の取り付け状態と破損状態：便器や洗面台の下側の縁の白セメント仕上げが崩れたり穴が開いたりすると、悪臭が出る不具合になります。また、便器や洗面台の取り付け状態も必ず確認する必要があります。
• バルコニー壁面の塗装のひび割れ：バルコニーの外壁や窓枠まわりにひび割れがあると、雨のときに水が染み込んでひび割れ幅が広がる可能性があるため、ひび割れの不具合は必ず補修リストに入れるべきです。

4. 寝室・ウォークインクローゼット：断熱不良と造作家具の設置不良

部屋は空気が流れにくい構造なので、断熱状態と造り付け収納の状態を点検します。

• 外気に接する天井や壁面が濡れている場合（結露と漏水）：外気に接する部屋の天井の隅の壁紙が濡れていたり変色していたりすると、外壁のひび割れによる漏水や、外壁に沿って施工された断熱の状態不良である可能性が高いです。冬に内覧会を行う場合は、サーモグラフィカメラを使って外壁の断熱材の状態と、発泡充填が不十分な区間を見つける必要があります。
• 造り付け収納の扉の閉まり不良と棚のぐらつき：造り付け収納の扉が最後まで閉まらない、引き出しを引くとレールから外れる、ハンガーパイプの水平が取れておらず片側に傾いている、棚の水平が取れておらず片側に傾いている、といった状態はそれぞれ家具施工の不具合です。

5. 窓・サッシ：施工状態の不良、ガラスの傷、ロック装置の故障

窓とサッシは室内の温度を保つ要となる工種なので、窓枠の施工状態とガラスの状態が重要です。

• ガラスの深い引っかき傷（スクラッチ）や割れ：ガラス表面に目立つ傷や角の欠けがあると、後で破損がさらに広がる危険があります。
• サッシの開閉不良と垂直度不良：窓を開け閉めするときに動きが重かったり音がしたりする場合は、下側のローラーの水平が取れていないか、異物が挟まっています。
• 窓枠の水抜き穴の位置不良・勾配不良・ハンドルがロックできない：窓枠下側のレールに雨水を排出する穴がない、または逆向きに開けられていると、レールに溜まった雨水が外に出ていきません。さらにレールの勾配が外側ではなく室内側に向いていると、雨水が家の中に入ってきます。
• サッシのロック装置の不良：窓を閉めたときにロック装置の施工が誤っていると、簡単に開いてしまうことがあります。

1. 韓国の国家技術資格を持つ建築専門家を100%現場に配置

HomeCheckはすべての点検現場に専門技術者を配置します。配置される専門家は、韓国の建設技術人協会に登録され、韓国の国家技術資格を保有し、10年以上の経歴を持っています。

• 大手施工会社での施工経験や現場監督の経験を持つベテラン人材：HomeCheckの点検専門家は、チェックリストを確認するだけの役割にとどまりません。図面と現場の状態を比較し、問題が仕上げレベルのものか、施工段階に起因するものかを区別して判断します。この違いは補修請求の段階でそのまま表れます。原因を正確に指摘した指摘事項は、施工会社も容易に反論できません。
• 専門機器と建築知識の結合：デジタル機器による点検は、専門家の解釈を経てはじめて価値ある情報になります。韓国の国家技術資格を持つ専門家がレーザー水準器やサーモグラフィカメラの点検データを分析し、施工会社に対して技術的に妥当な不具合の根拠を提示します。これは入居者が施工会社との交渉で優位に立つための最も強力な武器になります。

2. HomeCheckの体系的な社内教育と品質管理

HomeCheckは専門人材を育成するための体系的な教育プロセスを構築しており、嶺南圏と首都圏にそれぞれ1か所ずつ専用の研修施設を運営しています。教育課程は民間資格「マンション不具合点検士」に基づき、実際の現場で必要な実務能力を中心に設計されており、受講生の理解を助けるために教材・視覚資料、点検機器の実習、現場見学といった課程を並行して行っています。こうした教育課程により、当社はフリーランス点検員の教育生産性を最大80%向上させ、増え続ける住宅点検の需要に合わせてより多くの点検をこなせる原動力を整えました。

• 定期的な技術深化教育と不具合トレンドの共有：新築マンションの施工工法と仕上げ材は毎年変わります。HomeCheckはこうした変化に対応するため、専門家を対象に最近の不具合事例や新しい測定機器の使い方などの社内教育を継続的に実施しています。
• 点検品質のモニタリングと標準化された検収工程：別の技術者が訪問しても同じ品質の点検ができるよう、HomeCheckは膨大なデータをもとに点検結果をモニタリングし、一元化しています。HomeCheckのすべての専門家は、HomeCheckの品質管理ガイドラインに従って点検します。

1. サーモグラフィカメラFLIR E5で断熱と床暖房配管を診断します

赤外線による熱感知で壁体内部の温度変化を可視化し、赤外線による熱感知でエネルギー損失区間を見つけ出します。

• 外壁接合部の断熱材欠落とヒートブリッジ（熱橋）の確認：室内と屋外の温度差がある地点を撮影します。撮影した画像から、断熱材が途切れている部分や断熱材の間の発泡充填が不足している部分を確認します。特定の地点が周辺より温度が低い場合、結露やカビ発生の直接的な原因になり得ます。この根拠をもとに施工会社に補修を請求する必要があります。
• 床暖房の架橋ポリエチレン管の循環機能と漏水の点検：ボイラーをつけて床に広がる熱を観察します。熱の広がり方を見ながら、暖房配管が設計どおりの間隔で設置されているか、特定の区間で配管が詰まっていないか、漏水がないかを確認します。

2. 水平・垂直の精密測定のためのレーザー水準器

レーザーラインを壁面と床に投射し、建物の構造的なねじれや、壁体・サッシ枠・ドア枠の垂直度と水平状態を確認します。機器を使えば施工誤差をmm単位で測定できます。

• リビングのアクセントウォールのタイルおよび家具設置の垂直度測定：リビングの壁面に施工された大型タイルとキッチン家具が垂直に揃っているかを確認します。垂直が取れていないと、家具の扉がゆがんだり、仕上げのシーリングが開いたりする問題が起こります。
• 床の平坦度とドア枠の水平誤差の確認：リビングと部屋の床の水平が一定かを確認します。水平が取れていないと、家具を置いたときにぐらつくことがあります。また、室内ドア枠と木製ドア枠の垂直状態を確認します。垂直がずれていると、ドアがきちんと閉まらなかったり、こすれる音がしたりする不具合が生じます。

3. 室内空気質と有害物質を測定する機器

入居者の健康と安全のために、目に見えない空気中の有害成分を診断します。

• ラドン（Radon）濃度の測定と安全基準値との比較：建築資材から出るラドンの数値を精密測定器で測定します。ラドンの数値が韓国環境部の勧告基準値148Bq以内に収まっているかを確認します。
• ホルムアルデヒドと揮発性有機化合物の診断：家具の接着剤や仕上げ材から出る有害物質の濃度を測定します。有害物質はいわゆるシックハウス症候群の原因とも呼ばれ、シックハウス症候群の測定データをもとに、入居前のベイクアウトなどの対策をおすすめしています。

1. 壁面・床の仕上げ材の施工完成度の確認

入居者が家を見回したときに美観を損ねていないか、目につく不具合箇所が実生活に不便をもたらす要素になっていないかを確認します。

• 壁紙の浮き・損傷・汚れの全数調査：壁紙の継ぎ目が開いていないかを確認します。特に天井の廻り縁やサッシまわりのように、他の工種と接する箇所で不具合がよく発生します。そのほか、施工中にできた壁紙の破れ、カッターの跡、汚れを見つけ、付箋で位置を示し、写真で記録します。
• フローリングの打痕・隙間の開き・巾木仕上げの点検：フローリング表面に打痕や引っかき傷がないかを確認します。フローリングのピース間が0.5mm以上開いている区間を確認します。壁と床が接する巾木部分のシーリングが抜けていたり切れていたりする箇所まで点検します。

2. 窓と家具のハードウェアの作動状態の点検

窓と収納家具が物理的に正常に作動するか、繰り返しテストして機能を確認します。

• サッシと網戸の開閉状態の点検：サッシとロック装置が正常に作動するかを確認します。サッシを何度も開け閉めし、レールから生じる音や抵抗感を確認します。ハンドルを回してロックしたときに窓枠が密着するかを確認し、網戸に穴が開いていないか、枠がゆがんでいないかを確認します。
• サッシ周辺の壁面の固定状態の点検：サッシが周辺の壁体としっかり結合しており、サッシを閉めたときに周辺の壁が揺れないかを確認します。壁が揺れる場合、後に熱損失にも影響することがあります。
• 収納家具の扉・引き出しレールの作動確認：シンクと造り付け収納のすべての扉を開けて扉間の隙間が一定かを確認し、引き出しを最後まで引いて正常に作動するかを点検します。特に内側の仕上げが粗く、物を傷める危険がないかを直接触って検収します。

直感的な不具合名称と標準化された補修請求事項

「ここがおかしい」といった主観的な表現の代わりに、施工会社がすぐに理解できる統一された不具合名称を使用します。入居者はHomeCheckの点検報告書に記載された不具合内容をそのままコピーして入力するだけです。入居者は施工会社との不要なやり取りのコストを減らし、正確な補修請求ができます。

不具合の正確な位置を確認するための多角度の写真構成

施工会社の不具合受付アプリにアップロードする写真は、補修担当者がその地点を一目で特定できるほど情報が明確でなければなりません。

受付用の近接写真と位置確認用の遠景写真の組み合わせ

欠陥部位だけを大きく撮った写真では欠陥の位置が分かりません。遠すぎる写真では欠陥の原因が見えません。報告書には、不具合の詳細な状態を示す近接写真と、全体の位置が分かる遠景写真を並べて掲載します。こうすることで、施工会社は別途問い合わせることなく、すぐに補修作業を始められます。

不具合ごとに瑕疵紛争の判例・韓国国土交通部の紛争調停事例を紐付け

HomeCheckの内覧会報告書は、不具合ごとに類似の瑕疵紛争の判例と、韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停事例を紐付けて提供します。施工会社が補修を拒否したり「不具合ではない」と主張したりする場合、これらの事例を根拠に再協議を求めることができます。不具合の種類や事例によって提供される判例・調停事例は異なる場合があり、内覧会同行サービスに限って提供されます。

1. 施工会社の補修完了指定時期と事後点検の方法

施工会社は、内覧会で受け付けた不具合を入居指定期間の前までに補修することを原則としています。

• マンションの瑕疵補修の保証期間：事業主体は、韓国の共同住宅管理法施行令第36条および別表4に基づき、基本的な仕上げ材は2年、設備・断熱・窓などは3年、鉄筋コンクリート・組積・屋根・防水工事などは5年、柱や耐力壁などの耐力構造部は10年間、法律上保証します。入居後に追加の不具合が発生した場合は、年次に応じて追加で無償補修を請求できます。
• 入居前に補修状態を確認し、再点検することが必要です：荷物を入れた後に不具合を補修するのは、別途の日程調整からほこりや騒音まで、多くの不便を伴います。そのため入居前に、点検しておいたデータをもとに、どれだけ補修されたかを一つずつ確認する必要があります。最も簡単で確実な方法は、HomeCheckの専門家と一緒に訪問し、不具合が補修されたかを確認することです。
• 未補修項目への追加対応のコツ：入居時点でも直っていない不具合があれば、管理事務所や施工会社のカスタマーセンター（アフターサービスセンター）に再度内容を伝え、補修の確約を得る必要があります。このとき、内覧会当時の写真を比較資料として提示すると、よりスムーズに請求できます。

2. 入居直前に最終確認する設備の状態

補修の確認のほか、実際に住むために最後に鍵や暗証番号など、施工会社から引き継ぐべき要素です。

• 水栓の作動と排水口のストレーナーの状態点検：補修工事中にセメントの粉やほこりが排水口に入り、排水口を詰まらせます。排水口が詰まっている箇所がないか、ストレーナーに異物がないかを確認します。

1. 安全診断専門機関（韓国の登録機関）・エンジニアリング事業者（届出）であるエンジニアリング企業

HomeCheckは約45名の専門技術人材と25名のオペレーション組織が融合したエンジニアリング企業として、IT技術開発から不具合診断に関する研究開発まで絶えず行っています。

2. 2017年からサービスを提供し、ノウハウを蓄積した企業

HomeCheckは9年間サービスを運営してきた企業であり、お客様と直接会いながらサービスを開発してきた企業です。これをもとに、HomeCheckは約1,000名の点検人員と機器を保有しています。1日に最大500戸まで円滑にこなせるようシステムが構築されており、品質も落ちないよう技術開発が行われています。

3. 自社技術開発による点検効率の改善

HomeCheckは自社技術開発を通じて、同じ時間内でより速く、効果的に点検できる技術を継続的に開発しています。これにより点検効率を最大70%以上改善し、お客様が点検報告書を確認するまでに約2週間近くかかっていたものを当日確認できるように変え、お客様がサービスを利用・管理する全過程に自社システムを導入して顧客体験を改善しました。関連する特許も6件登録しており、技術開発に真剣に投資しています。

4. 100%自社保有の専門家が提供する責任ある点検

HomeCheckはサービスが一貫して運営されるよう、外部と提携せず、自社で保有する韓国の国家技術資格を持つ専門家だけを現場に送ります。単なる外注人材ではないため、点検結果に最後まで責任を持ち、入居者が報告書をもとに補修を請求する過程まで詳しくガイドします。

5. 不具合ごとに判例・紛争調停事例を紐付ける報告書

HomeCheckの内覧会報告書は、不具合ごとに類似の瑕疵紛争の判例と、韓国国土交通部の瑕疵審査・紛争調停事例を紐付けて提供します。点検結果が発見の記録で終わらず、施工会社が補修を拒否したときにすぐ提示できる協議の根拠になります。

1. 「建築の専門家が、より深く説明してくれます」

「最初はどこも似たようなものだろうと思っていました。担当の専門家は韓国の国家技術資格を持つベテランでした。だから専門家が説明するたびに信頼が生まれました。専門家は単に『ここに傷があります』とだけ言うのではありませんでした。『この部分は施工中にこういう問題で生じたものなので、こう直してほしいと要請してください』と具体的に教えてくれました。おかげで安心できました。」— ソウル市瑞草区・新築団地の入居者

2. 「現場で社内教育が徹底していることを直接感じました」

「専門家が点検する様子を見て、体系が整っていると感じました。専門家が機器を扱う腕前と、不具合を区別する基準を明確に示してくれました。HomeCheckが専門家教育を継続的に行っていると聞きました。HomeCheckが1位の会社なので専門家のレベルが違うと実感しました。」— 京畿道果川市・新築団地の入居者

3. 12万戸が選んだ理由は点検報告書が教えてくれます

「不具合の件数を埋めるだけでなく、入居者がアプリに簡単に登録できるよう動線を考えた報告書を見て感動しました。韓国全国で12万戸を点検したノウハウが、小さな配慮に表れています。専門家の目と正確な報告書のおかげで、気持ちよく入居できます。」— 仁川市延寿区・新築団地の入居者

建物に不具合が生じる原因

建物は数多くの人の手と複数の工程を経て作られます。コンクリート構造物、窓、配管、電気設備、防水、仕上げ材など、異なる専門分野の工事が一つにかみ合ってはじめて1棟の建物が完成します。しかしこの過程で小さな誤りが生じないことはあり得ません。自動車や携帯電話のように機械で大量生産される製品でさえ不良品が出るのですから、人の手で現場施工される建物は、むしろ不具合が生じる可能性がはるかに高いと言えます。

建物の不具合（瑕疵）とは？

不具合には、目に見える問題だけでなく、構造に生じた問題や設備の施工ミスまですべて含まれます。新築マンションの入居者の立場であれば、数億ウォンの大金を払って購入した家に不具合があること自体、受け入れがたいことです。こうした問題がなぜ起きたのかを正確に把握し、どのように補修を受けるかの解決策が必要です。

補修してもらえないときの対応方法

残念ながら、建物を建てた建設会社は利益を得ることが目的であるため、不具合をできる限り認めようとしません。建設会社は多くの不具合について、施工上の欠陥ではなく管理上の不注意などを原因として責任を回避します。施工会社の補修が遅れる場合、入居者は不具合調査を行ったうえで瑕疵訴訟を進めます。 結局、瑕疵訴訟とは、発生した不具合を点検し、入居者が施工主体から補修を受けるか、それに相当する補修費を受け取る過程になります。

集合建物の定義（マンション、オフィステルなど）

集合建物には、マンション、オフィステル、多世帯住宅、商業施設などが含まれます。複数の区分所有者が建物を分けて所有する構造であるため、瑕疵紛争の際には所有者同士が集まって組織的に対応することが重要です。特に、管理団や入居者代表会議が構成されているかどうかによって、進行の速さに大きな差が出ます。韓国の集合建物法や住宅法など関連法令の理解が必要であり、法律で定められた手続きに従って議決を経る過程が訴訟の進行には必須です。

• 共同住宅：マンション、連立住宅、多世帯住宅、寄宿舎などの住居用建物
• 準住宅：オフィステル（形態は住宅のようですが、法律上は住居と業務が混在する概念）
• 非住居の集合建物：商業施設、マンション型工場のような業務・商業用建物（知識産業センター）

単独建物の定義（戸建て住宅、多家族住宅など）

単独建物は建物全体を1人が所有する形態で、共用部分と専有部分を区分しません。共用部分が別途存在しないため、建物全体が不具合調査の対象になります。 不具合が発生した場合、所有者が直接施工会社と合意するか補修を求める必要があります。瑕疵責任の判断基準は、集合建物法や共同住宅管理法ではなく、韓国の民法および個別の契約内容によって決まります。したがって、構造、仕上げ、設備など各不具合について、不具合の性質、契約内容、通常求められる品質などを基準に瑕疵責任の有無が判断されます。

瑕疵の法的定義

法的な観点での瑕疵とは、建物が完成したときに通常備えるべき耐久性と品質、そして安全性を十分に備えていない状態を指します。建物の性能が当初から欠けていたり、分譲契約書や仕様書に明記された資材より劣る製品を使って施工したりした場合を瑕疵と判断します。裁判所は瑕疵の有無を確定するとき、竣工図面を最も核心的な基準とし、現行の建築法規や韓国の国家標準仕様書の遵守状況も照合して評価します。

瑕疵の3つの種類

裁判所は、建物の瑕疵の深刻さと性質に応じて、安全上・機能上・美観上の瑕疵の3つのカテゴリーに分類して扱い、種類ごとに立証方法と補修費用の算定基準を異なる形で適用します。各瑕疵は建物の価値を決める重要な要素であり、訴訟で賠償額を決める基準になります。

• 安全上の瑕疵：建物構造の安全や火災予防、電気、消防設備のように、居住者の生命に直結する瑕疵を指します。柱や耐力壁の危険なひび割れ、鉄筋の露出、消防連動システムの作動不良などが安全上の瑕疵に当たります。
• 機能上の瑕疵：建物を本来の用途と目的どおりに使用するうえで実質的な支障を与える欠陥で、私たちの実生活で最もよく遭遇する瑕疵の種類です。窓の開閉不良や排水口の逆流、繰り返される結露や漏水、断熱材の施工漏れなどが代表的な機能上の瑕疵に当たります。
• 美観上の瑕疵：仕上げ材の汚れやスクラッチ、塗装不良、タイルのひどい段差など、視覚的にすぐ分かる外観上の欠陥を意味します。美観上の瑕疵は機能上の問題はないものの、建物全体の完成度を下げて財産上の被害を受けているという事実を強調する必要があります。

不具合調査の前に必要な必須書類

瑕疵訴訟で施工会社の過失を立証する最も強力な証拠は、設計図面を含む竣工図書です。瑕疵の基準があいまいなときは、竣工図面の数値と基準点に基づいて判断され、そのほかの各種図面は施工段階ごとに異なる役割を果たします。

• 事業承認図面：事業承認図面は、住宅事業の承認を受けるために自治体に提出する最も基礎的な設計図で、建物全体の配置や住戸ごとの内部構造など、事業の根幹となる情報が含まれています。実際に完成した建物が分譲当時の説明と著しく異なる場合、事業承認図面との照合を通じて欺罔行為や契約違反の有無を見極める重要な基礎資料として活用されます。
• 着工図面：着工図面は、実際の工事を始める直前に最終的に確定する図面で、資材の詳細規格や各種部品の寸法、部位ごとの精密な施工方法などが記録されています。着工図面には、目視では確認できない電線配管の位置や鉄筋の配筋間隔、スラブの厚さなど、建物の耐久性に直結する詳細仕様が含まれています。
• 竣工図面：竣工図面は、建物の完成後、実際の現場の施工状態と完全に一致するように作成された最終図面です。工事中に生じたすべての変更事項を反映し、行政機関から使用承認を受ける際に提出する文書であるため、裁判所はこの図面を瑕疵の有無を判断する最優先の基準としています。

不具合調査の際に必要な補完書類

不具合調査の際には、竣工図面、着工図面、事業承認図面が必須の書類です。そのほかにも、国が定めた施工の品質基準と工程ごとの詳細な規則を詳しく説明する仕様書や内訳書なども必要です。これらの書類は基本的な内容であるため一般の図面には含まれていませんが、その内容を欠落させた場合、施工会社は再施工するか入居者に補償しなければなりません。

• 仕様書（標準および特記）：標準仕様書は、建築工事の際に国が定めた最低限の施工基準と品質指針書です。特記仕様書は、当該工事にのみ特別に適用される発注者の個別の要望事項と詳細基準をまとめた文書です。図面に表現されない材料の品質と施工順序が記載されているため、不具合が発生したときに施工会社が標準手順を守ったかを判断できます。
• 内訳書：内訳書には、どの資材をどれだけの費用をかけて使用すべきかが記載されているため、安価な資材に変更したり規定の数量より少なく施工したりした場合、これを根拠に補修費用を請求できるようになります。

瑕疵担保責任期間とは？

韓国の共同住宅管理法および関連法令に明記された瑕疵担保責任期間とは、事業主体が建物の欠陥について無償で補修する義務を負う法的な有効期間を意味します。建物の種類によって適用される法規は異なりますが、マンションは瑕疵の重要度と設備の耐久性に応じて2年、3年、5年、10年に細分化されています。新築マンションの入居者は、必ずその期間内に施工会社へ瑕疵を正式に受け付け、関連記録を証拠として残してはじめて法的な保護を受けられます。

• 瑕疵担保責任期間表
• 2年：家具の不良、タイルのひび割れ、壁紙・塗装の不良などの仕上げ工事
• 3年：断熱、ボイラー配管の漏水、暖房不良、消火設備の不良、窓・ドアの開閉不良、排水不良、衛生配管の漏水、昇降機、電気配線の欠陥
• 5年：屋上・外壁の防水層の破損、外部石材のひび割れ、擁壁のひび割れなど
• 10年：コンクリートのひび割れおよび鉄筋露出、基礎・地盤沈下、耐力壁のひび割れ、構造安全性
• 工種ごとに請求できる時期が異なるため、入居者代表会議は年次ごとの瑕疵担保期間の終了時点が到来する前に不具合調査を実施し、漏れる項目がないよう管理する必要があります。

専有部と共用部の瑕疵の違い

マンションの瑕疵紛争において専有部と共用部を区別することは、単なる空間の区分ではありません。同じ瑕疵に見えても、どこで発生したかによって補修請求の方法、補修主体、対応手続きが変わります。専有部の瑕疵は個々の住戸の財産権に直結し、共用部の瑕疵はすべての入居者の資産価値に関わります。補修を受けられる瑕疵であっても、適切に補修請求をしなければ補修を受けられないことがあります。したがって、瑕疵訴訟を準備する場合は、不具合調査を通じて瑕疵の位置だけでなく、どの種類の瑕疵なのかも区別することが重要です。

• 専有部の瑕疵：専有部の瑕疵には、壁紙の浮きや床タイルのひび割れ、住戸内のシンクの不良などがあります。各所有者が直接補修を申請できます。建設会社から補修を受けられない場合は個別に瑕疵訴訟を起こすこともできますが、手続きがあまりに煩雑で訴訟費用も高いため、入居者が個別に行うのは無理があります。そのため、入居者代表会議が各所有者から権利の譲渡を受け、団体で瑕疵訴訟を進めます。
• 共用部の瑕疵：共用部の瑕疵とは、屋上防水の欠陥や外壁のひび割れ、地下駐車場の漏水など、入居者全員が利用する施設に生じた瑕疵を指します。通常は入居者代表会議や管理事務所の施設管理担当者が入居者に代わって不具合の点検や補修請求を行います。しかし、入居者代表会議は図面を自ら読み解くことができず、機器も保有していないため、ほとんどの新築マンションは不具合調査の専門業者を選定して点検を行います。

不具合調査の専門機関の必要性

単純な破損や傷などは入居者代表会議や管理事務所側で調査して補修を求めることができますが、最も大きな瑕疵である変更施工の瑕疵や未施工・誤施工の瑕疵のようなものは、専門家が直接診断する必要があります。不具合調査の専門業者は、安全診断専門機関として韓国で登録された企業であり、建築の専門技術人材が常駐しています。彼らは竣工図面をもとに団地ごとの特性を把握し、どこにどのような瑕疵があり、どのような方法で補修が必要で、補修費用としていくらが適正かを診断し、報告書を作成します。

補修のための債権譲渡の過程

入居者代表会議は区分所有者ではないため、原則として直接損害賠償を請求することは困難です。したがって、各入居者から債権譲渡を受けることで損害賠償請求権を行使できるようになります。債権譲渡とは、自分の主張する権利を他人に移転することです。この過程は単に書類を作成するだけで終わらず、譲渡の事実を施工会社に正式に通知して法的な対抗力を備える段階まで完了してはじめて成立します。債権譲渡に参加しなかった住戸があれば、その住戸の瑕疵は判決の範囲から除外され補償を受けられないため、入居者代表会議はできるだけ多くの入居者が参加できるよう、手続きの重要性を周知し参加を促す必要があります。

瑕疵訴訟の前に施工会社と合意する利点

瑕疵紛争を解決する方法のうち、合意は訴訟にかかる莫大な時間と費用を節約できるという点で魅力的な代替手段になり得ます。一般的に瑕疵訴訟は判決まで数年かかり、その過程で鑑定費や弁護士費用などの初期資金が必要ですが、合意すれば比較的早い時期に補修を受けるか現金を受け取って自ら修理できます。施工会社側も訴訟によるブランドイメージの失墜を防ぐため早期の合意を提案することが多く、これにより入居者は訴訟のストレスから解放され、不具合の解決に集中できます。

• 使用検査後の瑕疵：使用検査後の瑕疵は、建物が完成して使用承認を受けた後に発生する欠陥で、施工過程の欠陥が時間の経過とともに現れる典型的な瑕疵の種類です。ひび割れ、漏水、破損など目に見える物理的な問題が主で、施工会社は関係法令が定めた瑕疵補修保証期間内に発生した瑕疵について誠実に補修する法的義務があります。施工会社が人員や技術の不足を理由に直接補修を履行できなかったり、継続的に避けたりする場合は、その瑕疵を修理するのにかかる妥当な費用を算出して現金で賠償しなければなりません。
• 使用検査前の瑕疵（変更施工・未施工の瑕疵）：使用検査前の瑕疵は、建物が完成する前の施工段階ですでに発生していた欠陥で、設計図面に明記された資材を使用しなかったり施工を省略したりした事例を意味します。これは目につきにくい壁体内部や地下の設備階で主に見つかり、施工会社が工事費を削減するために勝手に仕様を変更した場合が多く、入居者に経済的な被害を与えます。こうした瑕疵は建物がすでに完成した状態であるため物理的な再施工が不可能であり、ほとんどは補修の代わりに相応の一定額を賠償するか、別の便益施設を追加で設置する方法で合意が進められます。

マンション瑕疵訴訟のための法律事務所の選定

共同住宅で補修を受けるには、まず不具合調査の業者を選定し、不具合調査を実施します。調査後、診断内容について合意に至らなければ法律事務所を選定し、法律事務所は調査内容を根拠に訴訟を進めます。つまり、法律事務所が瑕疵訴訟の主体となり、HomeCheckのような不具合調査の専門機関は診断の主体として、瑕疵訴訟を技術面で支援します。

瑕疵訴訟の段階別の進行過程

瑕疵訴訟では、原告は不具合調査の専門機関と法律事務所を選定して訴訟を進め、被告は建設主体として法廷で争います。このとき、法律専門家や裁判官は客観的な判断のために鑑定人を別途選任し、鑑定人が直接鑑定手続きを行います。鑑定結果が出ると、原告・被告側は鑑定結果を確認したうえで追加の意見を提出します。

• 入居者代表会議の訴訟決議：入居者代表会議の構成員の過半数の賛成で訴訟提起を議決し、管理規約に定めた手続きがあればそれに従い、損害賠償請求に必要な入居者の債権譲渡を受けます。
• 訴訟の提起と送達：不具合調査の結果を根拠に請求の趣旨を明示し、裁判所に訴状を提出します。
• 準備書面・答弁書の交換：被告は原告の訴状を受け取った後、瑕疵を認めるかどうかと責任分離の論理を整理して裁判所に提出します。
• 鑑定手続きの開始：鑑定書の提出後、補完を通じて事実照会を行います。総合弁論を経て最終判決を受けます。

瑕疵鑑定の意義

瑕疵鑑定は、建物や施設物に生じた欠陥が竣工図面と異なって施工されたものか、あるいは竣工後の施工ミスによって生じた瑕疵ではないかを技術的に判断する手続きです。近年、建築工法が複雑になり瑕疵の発生率が高まるにつれ、瑕疵鑑定を受けるケースが増えています。瑕疵鑑定は裁判官が確認のうえ検証するのが本来のあり方ですが、裁判官は建築関連の専門知識を持たないため、判断が難しい部分を専門家（瑕疵鑑定人）に依頼する証拠調べの手段です。

• 瑕疵鑑定の重要性：瑕疵鑑定は瑕疵訴訟の最も重要な核心手続きです。裁判所は建物の瑕疵に関する専門知識が不足しているため、鑑定人が作成した瑕疵鑑定書を最も客観的な証拠として採用します。実際に判決文の請求金額や補修範囲が鑑定書の内容をそのまま引用する場合が多く、事実上、鑑定結果が判決のガイドラインの役割を果たします。したがって、鑑定人がどれだけ専門的に役割を果たすか、鑑定人の経歴と経験は十分かなどによって訴訟の結果が変わり得ます。
• 通常、瑕疵鑑定人は、建築士、建築施工技術士、建築構造技術士（いずれも韓国の国家資格）などの資格を持ち、裁判所の鑑定人名簿に登載された専門家の中から裁判所が指定します。

瑕疵補修保証金の厳格な使用制限と請求のコツ

瑕疵補修の目的以外には使用できません。保証金は瑕疵補修にのみ使用しなければなりません。管理費や他の事業費には使用できません。 保証機関は、入居者が保証金を請求したからといってそのまま支払うわけではありません。瑕疵審査判定書や判決書、韓国の共同住宅管理法に基づく瑕疵診断結果通知書と瑕疵補修費用算出明細書があってはじめて請求を承認し、補修費用を支払います。 瑕疵補修預託金は総工事費の3%しか預託されないため、実際の補修費が受け取った補修費用より不足することがあります。補修費用が不足する場合は、瑕疵訴訟を通じてより大きな損害賠償金を受け取るほうが有利ですが、施工会社が倒産していれば、この保証金だけが頼みの綱になります。

建物の種類別の瑕疵補修保証金の請求方法

建物は、その種類によって瑕疵補修保証金を請求する法的根拠と手続きが異なります。大きく分けて、多家族住宅、工場、病院などのように建築主が1人の場合、集合建物（オフィステル、商業施設、知識産業センター）のように所有者が区分されている場合、最後に共同住宅（マンション、ヴィラ）のように所有者が区分されているものの韓国の共同住宅管理法の適用を受ける場合があり、建物の種類によって瑕疵補修保証金の請求方法はすべて異なります。

• 新築ヴィラの瑕疵保証金の請求：入居した住戸が集まって協議体を構成し、不具合調査を行ったうえで保証金を請求します。
• 新築の工場・病院の瑕疵保証金の請求：建築主が不具合調査の業者を選定し、工場に生じたひび割れなどを調査して補修を求めます。施工会社が補修に応じない場合、保証金を請求します。
• 新築の集合建物・ビルの瑕疵保証金の請求：区分所有者が集まって管理団を結成し、建物内部の瑕疵を診断します。診断したデータをもとに建設会社への補修請求と保証金請求の交渉を進めます。

未施工・変更施工の瑕疵が訴訟の勝敗を決める理由

単純な施工上の欠陥は、老朽化による瑕疵の発生など争いの余地が多くあります。はるかに明確で強力な訴訟の武器は、前述の未施工および変更施工の瑕疵項目です。

• 未施工の瑕疵の種類：設計図面や仕様書上、明らかに施工されるべき工事項目が実際の現場では省略されている場合を指します。例えば、図面には防水層を2層で施工すると明記されているのに、実際には1層しか施工されていない場合が代表的です。
• 変更施工の瑕疵の種類：図面どおりに施工せず、施工会社が資材、工法、寸法を勝手に変更して施工した場合です。分譲当時のカタログや内訳書では高価な輸入資材を使用すると約束していたのに、実際には単価の低い安価な資材を使って施工した事例がこれに当たります。

第1種施設物

延べ面積5万㎡以上の大型商業ビル、21階以上の高層オフィス

第2種施設物

16階以上の建物、延べ面積3万㎡以上の中大型施設物

第3種施設物

竣工後15年を経過した中小型ビルのうち危険度の高い建物

1. 関連法令による施設物の分類と点検基準

韓国国内の建物は、大きく分けて施設物安全法（韓国「施設物の安全及び維持管理に関する特別法」）と建築物管理法（韓国）の2つの法令に基づいて管理されます。それぞれ適用対象と管理目的が異なり、建物の用途と規模によって適用の有無が異なります。施設物安全法は安全と事故予防のため、建築物管理法は違法使用の有無と維持管理状態の管理のための法令です。

2. 関連法令による施設物の詳細分類と点検対象

韓国「施設物の安全及び維持管理に関する特別法」に基づき、施設物は第1種・第2種・第3種施設物に分類されています。分類基準は施設物の延べ面積、用途、竣工年などで決まります。大型ビルや高層オフィスのような建物は事故発生時の危険度が高いため、管理基準も高くなっています。施設物安全法のほかにも、施設物が違法に使用されていないか、収益化されていないかを確認するため、建築物管理法（韓国）に基づき、多数利用業種の商業施設や集合建物は法定の建築物管理点検の対象になります。

• 施設物安全法上の第1種・第2種施設物の分類：延べ面積5万㎡以上の大型商業ビル、21階以上の高層オフィスなどが第1種施設物に分類されます。第2種施設物は16階以上の建物や延べ面積3万㎡以上の中大型施設物が該当します。こうした施設物は事故発生時の人的被害が大きいため、定期的な精密安全点検と精密安全診断を必ず行わなければなりません。
• 第3種施設物：竣工後15年を経過した中小型ビルのうち危険度の高い建物は第3種施設物に指定されます。これらは国が行う第3種施設物の実態調査を通じて第3種施設物として登録されます。第3種施設物は老朽化が進行中である場合が多くあります。したがって、初期段階で点検を行い、あらかじめ管理計画を立てることが重要です。

3. 定期安全点検・精密安全点検・精密安全診断の実施時期、点検周期、点検項目

安全診断は調査の精密度によって区分され、使用承認日（竣工日）を起点として周期が決まります。施設物の等級と状態によって点検の水準が異なります。建物の実際の危険度を段階的に把握するためのものであり、管理主体は建物の現状に合った点検を必ず行わなければなりません。

• 定期安全点検（最も基本的な目視調査）：定期安全点検は施設物全般について目視調査を行います。通常、半期に1回以上実施し、主要構造部のひび割れの有無と漏水の痕跡を点検して記録します。施設物の異常を早期に発見するために行われ、継続的に記録・管理する必要があります。施設物の等級に関係なく、すべての管理主体が履行すべき最も基本的な点検です。
• 精密安全点検（デジタル機器を活用した診断）：精密安全点検は、目視調査の限界を補うためにデジタル機器を投入して診断します。非破壊検査機器を活用してコンクリートの反発硬度を測定し、設計強度の遵守状況を確認します。つまり、目では見えない建物の内部を機器で確認し、数値で把握できます。施設物の安全等級（A〜E）に応じて、建物は2年から4年の周期で実施します。
• 精密安全診断（構造安全診断を含む）：精密安全診断は、施設物安全法に基づき第1種施設物に課される法的義務事項です。単なる点検を超えて、構造物の構造計算までシミュレーションします。建物の構造的安全性だけでなく、物理的・機能的欠陥についても診断します。使用承認後10年が経過した時点で1回実施し、その後は安全等級に応じて4〜6年ごとに定期的に実施します。

4. 法定安全診断の義務未履行による行政処分と過料

定められた期限内に安全診断を実施しない場合、行政処分や過料が科されることがあります。事故発生時には点検を履行していたかどうかが管理責任の基準になるため、点検周期に従って必要な点検を必ず行わなければなりません。

• 施設物安全法上の過料の賦課基準：1. 安全点検および精密安全診断を実施しなかった場合、遅延期間に応じて過料が段階的に科されます。2. 安全点検の未実施は2千万ウォン以下（1か月未満600万ウォン、1か月以上3か月未満1千万ウォン、3か月以上2千万ウォン）、精密安全診断の未実施は3千万ウォン以下の過料が発生します。3. 点検を実施しても、結果を施設物統合管理システム（FMS）に虚偽で登録したり報告を怠ったりすると処分の対象になります。事故発生時には管理主体の法的責任の範囲が広がるため注意が必要です。
• 建築物管理法上の処罰および過料の規定：1. 定期点検を実施しなかった建物管理者には1,000万ウォン以下の過料が科されます。2. 緊急点検を実施しなければ1,000万ウォン以下の過料が科され、これにより建物に重大な破損が生じて公衆に危険を発生させた場合は、10年以下の懲役または1億ウォン以下の罰金に処される可能性があります。3. 建物の安全等級または違反建築物の状態について虚偽の記載をしたり、報告書を改ざんして提出したりする行為は禁止されています。4. 自治体の長による解体、修繕、使用制限などの履行命令・是正命令を正当な理由なく履行しない場合、1年以下の懲役または1千万ウォン以下の罰金に処される可能性があります。
• 施設物の管理主体の民事・刑事責任の範囲：1. 義務点検を怠って施設物の崩壊や墜落事故が発生した場合、管理主体は刑事処罰の対象になります。2. 重大災害処罰法（韓国）および施設物安全法に基づき、経営責任者または管理人に刑事責任を問うことができます。3. 点検履歴が不十分な状態で事故が発生した場合、保険会社の補償範囲が縮小されたり、求償権請求の対象になったりすることがあります。4. 法定周期に沿ったデータの確保は、事故発生時に管理主体の免責事由を立証する根拠資料になります。
• 行政上の不利益と資産価値の下落：1. 点検未履行、違法・違反建築物は自治体の管理リストに登録され、定期的な行政指導の対象になります。2. 安全等級が欠落していたり報告履歴がなかったりする建物は、金融機関の担保融資や売買取引の際に制約を受けることがあります。単なる行政上の問題を超えて、建物の価値にも直接的な影響を与え得ます。

1. 共同住宅・集合建物（オフィステル、多世帯住宅）の点検方法

共同住宅と集合建物を点検する際は、入居者が直接生活する専有部の状態と、共用構造部の耐久性能の維持を最優先の目的とします。専有部と共用部を区分して点検を行い、個々の住戸ではなく建物自体の問題に焦点を当てます。

• 地下駐車場の構造体のひび割れと壁体の漏水状態を全数調査します。
• 屋上のウレタン防水層の剥離、浮き、破損の有無を診断します。
• 住戸ごとの専有部の仕上げ材と設備の不具合を調査します。

2. 商業ビル・オフィス施設の点検方法

商業・業務用施設は、安全な通行と、内装変更など頻繁な内部改修による構造的変形の有無を確認し、設備の老朽度を精密に点検します。

• 不特定多数が利用する空間として、火災・避難の安全性を優先的に検討します。
• 頻繁な用途変更や内装工事による非耐力壁の損傷の有無を調査します。
• 地下の機械室・電気室の浸水リスクと配管設備の老朽度を点検します。
• 外壁仕上げがカーテンウォールの場合、シーラントの老朽化とガラスの固定状態を診断します。

3. 知識産業センター・工場（物流センター）の診断方法

生産・物流施設が混在する施設物は、重量設備の運用に伴う床構造の健全性を集中的に分析・診断します。生産設備や物流の積載荷重が繰り返し発生するため、床構造の健全性が重要です。こうした建物は、一般の施設物より高い荷重設計値が実際の現場で適切に維持されているかを、3Dモデリングプログラムで検証します。

• 重量機器の稼働に伴う荷重の適正性と振動の伝達経路を診断します。
• 設計荷重（kg/㎡）を超える設備や物流がないかをプログラムで計算します。
• 大型貨物用エレベーターや荷役デッキ周辺の構造体の衝撃による破損・変形を点検します。
• 物流の移動量に応じた床仕上げ材の摩耗と平坦度の状態を測定します。

設計図書との照合と現状把握

竣工図面を現場で直接照合しながら、主要構造部の位置や部材寸法などを確認します。図面と実際の施工状態が同じかを確認し、その後の計測結果を解釈する基準として使います。工事中に設計変更があったかを確認できます。

コンクリート圧縮強度の測定

シュミットハンマーを使って構造体表面の反発硬度を測定します。測定値を算出式で換算し、設計強度（MPa）に対する実際の強度を測定します。構造体の現在の状態を間接的に確認し、強度低下の有無を判断するのに活用します。

コンクリートの中性化（炭酸化）測定

コンクリートからコアを採取した後、フェノールフタレイン溶液を噴霧してアルカリ性が維持されている範囲を確認します。鉄筋腐食のリスク、耐久性の低下、補修の必要性を判断するための過程です。この過程を通じて、鉄筋腐食のリスクが高いか、構造の耐久性が低いかなどを確認し、補修が必要かを判断します。

傾斜・垂直度の計測

トータルステーションを活用して、建物の垂直変位や地下駐車場のスラブのたわみなどを測定します。地盤沈下や荷重の偏りによる構造体の変化をmm単位で分析します。

サーモグラフィカメラ分析

サーモグラフィカメラでは、目で確認できない漏水箇所や断熱材の欠損部位などを確認できます。表面の温度差を確認して問題点を識別し、結露の発生可能性や熱損失区間を分析します。

超音波・内視鏡探査

超音波機器と内視鏡を通じて、配管内部の腐食状態や天井内部など、人が直接確認しにくい領域の構造体のひび割れ状態を診断します。

塗膜・被覆厚さの測定

防水層や塗装層の厚さが仕様書の基準を満たしているかを測定します。厚さが不足すると防水性能の低下につながる可能性があるため、漏水リスクの判断のために行います。

鉄筋探査の実施

鉄筋探査機器を通じて、鉄筋の位置、間隔、かぶり厚さを確認します。設計基準と実際に施工された状態を比較し、鉄筋の欠落やかぶり不足の有無を判断します。

技術的根拠を中心とした、信頼性の高い報告書の発行

報告書は、韓国国土交通部が告示した施設物安全点検指針および関連法令に明記された標準様式に従って作成されます。建物の評価等級は客観的に数値化します。診断結果は数値と図面資料をもとに整理され、主観的な判断は介入しません。

• 欠陥位置図の作成：各階の平面図上に、ひび割れ、漏水、剥離など発見された不具合の位置を表記します。不具合が特定の区間に集中しているか、構造的に関連性があるかを確認できます。建物全体の不具合を把握し、補修計画の基準として使用されます。
• 外観調査写真台帳の作成：外観調査写真台帳は、発見された欠陥部位を近接・遠景の写真で記録し、欠陥の内容を併せて添付した資料です。写真と欠陥の内容が一緒に添付されているため、欠陥の大きさ、形態、環境を同時に確認できます。
• 非破壊計測データの整理：シュミットハンマーの強度値、鉄筋の配筋間隔、垂直度の計測値など、現場の実測データを整理した資料です。各数値を設計基準と比較分析し、建物の状態を客観的に判断できます。
• 安全等級の判定：柱、梁、スラブなど構造体の欠陥スコアを合算して最終等級（A〜E）を算出します。個々の欠陥を並べるのではなく、建物自体の安全水準を等級として整理します。

2. 不具合の原因究明と維持管理の提案

安全診断報告書は、欠陥を発見し、欠陥が生じた原因を分析します。そのうえで、建物の安全性を確保するための補修方策を提示します。

• 欠陥原因の分析所見：ひび割れの形状と深さを分析して総合的に検討します。施工不良、構造的な荷重超過、材料の老朽化などの原因を把握します。
• 最適な補修・補強工法の推奨：欠陥と構造によって補修・補強方法は異なります。エポキシ注入、炭素繊維補強、断面修復など、欠陥部位に最適化した工法を提案します。過度な工事費用を最小限に抑え、効果を高めるのに役立ちます。
• 標準歩掛に基づく補修費用の算出：韓国政府が定める標準歩掛を適用し、エンジニアリング基準に基づいて算出します。補修にかかる客観的な根拠を通じて予想費用を提示します。

約45名の専門技術人材が常駐する施設物安全診断チーム

安全診断・安全点検の精度は、現場に投入される技術者の等級と専門性に比例します。HomeCheckは、建築構造技術士から施工技術士、安全技術士（いずれも韓国の国家資格）まで、最高水準の技術人材が直接常駐して診断しています。

• 100%本社直営の点検：外部の下請けや日雇い人材を排除し、本社所属の専門技術人材が直接現場調査を行います。
• 安全診断専門機関（登録）・エンジニアリング事業者（届出）：韓国「施設物の安全及び維持管理に関する特別法」に基づく安全診断専門機関としての登録と、エンジニアリング事業者としての届出をもとに、韓国の法定点検・診断として提出できる専門の結果報告書を発行します。
• 継続的な技術の高度化：社内の専門家グループが直接行った診断データを分析し、技術力を高度化しています。

2. 公共機関・大手企業との実績

HomeCheckの診断能力は、厳しい基準を求める自治体（公共機関）や大手建設会社との協業実績によって証明されています。自治体・公共機関、そして大手建設会社との協業を通じて、さまざまな種類の施設物点検を行ってきました。

• 自治体・公共機関の業務の遂行：多数の自治体に安全診断の実施機関として登録されており、公共機関の施設物点検業務を無事に完了して信頼を得ています。
• 大手企業の建物品質点検：韓国国内の主要大手建設会社との協力を通じて、施工段階から維持管理段階までの精密品質点検を専任し、技術力を評価されています。
• 全国規模の大型業務の遂行：マンション、オフィスビル、産業施設など、韓国全国各地の多数の施設物点検を同時並行で行える大規模なインフラを備えています。大型プロジェクトでも日程と品質を守れるよう組織体制を運営しています。

3. 1,100万件以上の診断データに基づく高度な診断ソリューション

2026年時点で、安全診断市場の点検方式は依然としてアナログ方式にとどまっていますが、HomeCheckは自社開発したZentrixソリューションを活用して、点検後に作成する報告書の時間を50%以上短縮してきました。約9年間にわたって蓄積してきたさまざまな建物の点検データは、建物の種類ごとの潜在的な欠陥を予測し、正確な原因を究明する中核的な資産です。

• ビッグデータを活用した精密診断：点検データを分析し、建物の種類別・施工会社別に慢性的な欠陥パターンを予測します。これにより、初期の点検段階からリスク要因を確認できます。
• 建物のライフサイクル管理：内覧会のデータと安全診断データを連携させ、建物の老朽化の速度と補修時期を正確に予測します。短期の点検だけでなく、長期的に資産を管理できます。
• 精密機器システムの標準化：点検・校正が完了した最新の非破壊機器を多数保有し、点検の誤差を最小限に抑えます。
• 顧客ごとの技術支援：点検後、施工会社との技術協議や法的対応の際に、専門技術人材が密着して支援します。

1. 構造安全確認書とは何か？

構造安全確認書は、建物の構造体が外部から受ける力に耐えられるよう設計・施工されていることを確認する書類です。この書類は、設計者（6階建て以上など一定規模以上は建築構造技術士との協力）が設計図面と現場条件をもとに構造計算を行い、問題がないときに押印します。

建物の荷重抵抗能力を証明する韓国の法定書類の定義

建物は、自重（固定荷重）、人や家具の重さ（積載荷重）、風（風荷重）、地震（地震荷重）など、絶えず外部からの力を受けています。構造安全確認書は、こうした力が建物に加わったとき、各部材（柱、梁、スラブ）が破壊されず安全に耐えられる状態であることを、構造技術士が計算によって立証した成果物です。

建築主が必ず構造安全確認を受けるべき根本的な理由

建築主は建物の安全に対する責任を負い、特に増築や用途変更のように既存の構造計画に変化が生じるとき、構造安全確認なしに工事を進めると構造的な崩壊のリスクを伴います。構造安全確認は事故を防ぐための必須手続きです。

1. 建物の増築を行う場合

構造安全確認書は、既存の容積率を使い切っていない場合や、容積率が引き上げられて増築を行う場合に必ず取得しなければなりません。単に1階分を追加するだけに見えても、下部構造がその重さに耐えられない場合があります。増築時に構造検討を受けなければ、完成後に使用制限や補強工事が発生する可能性があります。

• 垂直増築やピロティ構造物などの特別な確認事項：1階が柱のみで上層部に壁が多いピロティ構造は、地震発生時に1階の柱に荷重が集中する層崩壊のリスクが大きくなります。開放感はあるものの、構造的には脆弱な状態である可能性があります。また、垂直増築は下部の基礎や柱に想定外の追加荷重を加えるため、既存の躯体にそれを支えられる残存耐力があるかを確認することが重要です。

2. 建物の用途変更を行う場合

建物の使用用途を変えるときは、用途変更のための構造安全確認書が必要になることが多くあります。例えば、住宅として使っていた建物を飲食店に改造する事例がこれに当たります。利用人数や設備の重さが変わると構造条件も一緒に変わるため、構造検討が必要です。

• 外国人観光都市民泊業（韓国の制度）の登録のための安全診断：老朽化した建物は、外国人観光都市民泊業やAirbnbの登録のために自治体へ届け出る際、自治体によっては戸建て住宅や多世帯住宅の構造安全確認書の提出を求められることがあります。宿泊施設は多数の利用者が使う建物であるため、自治体が安全性を確認するために構造安全確認書の提出を求めます。
• 近隣生活施設、運動施設などへの業種変更に伴う構造安全性診断：例えば、一般の事務所をフィットネスジムやピラティススタジオに変更する場合、床スラブが耐えなければならない重さは約2倍近くに増えます。重い運動器具と多数の人が同時に動くからです。このとき構造検討なしに器具を配置したり多数の人が利用したりすると、荷重が高まって床のたわみやひび割れが発生することがあります。用途変更の許認可前に、必ず荷重の適正性検討を先に行う必要があります。

3. リフォーム・大規模修繕工事を行う際の構造安全性診断

既存建物の骨組みに手を加えるあらゆる行為は、構造的なリスクを伴います。古い建物ほど、構造の状態が完成当初と変わっていることが多くあります。したがって、構造安全性診断を通じて構造安全確認書を取得してはじめて、リフォームや大規模修繕が可能になります。

• 耐力壁の撤去、補強、開口部の設置など躯体を変更する際の必須手続き：空間を広げるために耐力壁の一部を撤去したりドア（開口部）を設けたりする場合、その壁が担っていた荷重は隣接する柱や梁に移ります。この荷重の移動が躯体に無理を与えないかを分析する必要があり、必要に応じて鉄骨フレーム補強などの設計を伴わなければなりません。

4. 特殊設備の設置や荷重変化が生じる際の構造安全確認書

荷重が特定の位置に集中すると、建物に予想以上に大きな影響を与えることがあります。したがって、建物の外部や内部に重い機器を載せたり設置したりするときも、構造検討を通じた構造安全確認書の取得を必ず確認する必要があります。

• 屋上太陽光発電パネルの構造安全確認書の取得：近年、屋上への太陽光パネルの設置が増えていますが、パネル自体の重さだけでなく、風によって生じる風圧（浮き上がりや押し付け）が屋上スラブに与える衝撃は相当なものです。屋上階は一般的に荷重基準が低く設計されるため、追加設備を導入する際の構造安全確認は必須です。
• サーバールームのサーバーラック、工場の重量機器など集中荷重が生じる事例：特定の狭い区域に重いサーバーラックや機械設備が密集すると集中荷重が発生します。これは床全体に広がる荷重よりも部材にはるかに大きな負担を与えるため、サーバールームの構築や工場ラインの増設の際には必ず構造点検を行わなければなりません。

行政上の制裁と財産権行使の制約

自治体は、構造安全確認の手続きが不備な場合、強力な行政措置を取ることができます。行政機関は工事の意図や規模よりも手続きの履行の有無を基準に判断します。実際に、構造検討なしに進められた工事現場が許認可の段階で中断された事例があります。

• 許認可の却下による事業遅延と違反建築物登載のリスク：構造安全確認書が欠けていると、増築や用途変更の許可は下りません。許可なしに強行した場合、違反建築物として登載され、毎年履行強制金が科されることがあります。
• 違反建築物登載による売買・担保融資の制限：違反事項のある建物は、建築物台帳に違反建築物として記載されます。この場合、通常の不動産売買ができなくなります。買主はこれを理由に契約を撤回でき、金融機関は担保価値を低く評価します。

鉄筋探査機を活用した内部鉄筋の配筋（間隔・径）の全数調査

コンクリートの中に隠れた鉄筋の数量と間隔は、建物の強さを決めます。鉄筋探査機を活用し、建物を傷つけずに鉄筋が図面どおりに入っているか、あるいは老朽建物で鉄筋がどれだけ不足しているかを精密に確認します。

コンクリート強度の測定（シュミットハンマー）と図面復元の工程

コンクリートは時間の経過とともに強度が変わります。シュミットハンマーの反発硬度を測定し、コンクリートが設計図面どおりの強度を維持しているかを測定します。図面がない場合や不完全な場合は、こうした調査データをもとに構造図面を復元できます。

建物の傾斜と老朽度の精密測定

建物の傾斜を測定する精密機器を活用し、建物全体の傾きや不同沈下の有無を確認します。建物が一定基準以上傾いていたり、特定の部分だけが沈む不同沈下が見つかったりすると、構造安全性の判定に重大な影響を及ぼします。

構造ひび割れの分析による損傷マップの作成

壁体に生じたひび割れが単なる塗装のひび割れか、構造に生じた進行性のひび割れかを把握します。これを損傷マップとして記録し、後にひび割れの程度が悪化していないかを確認します。現在の状態を記録として残し、後に建物の変化の有無を判断するのに活用できます。

構造技術士と多数の診断専門技術人材が常駐

HomeCheckは下請けに出さず、本社所属の技術人材が直接機器を持って現場に赴き診断・測定し、本社の構造チームが解析します。この過程が直営で行われるため、不要なコミュニケーションのミスがなく、業務処理が速く正確です。

自治体の補完要求へのリアルタイムのフィードバックと迅速な案内

自治体の審査過程で補完要求や追加の要求事項が出ることがあります。HomeCheckは単なる書類の受け渡しにとどまらず、承認完了まで発生するあらゆる変数への対応を支援します。

1. 建物の構造体の耐震設計

構造体の耐震設計は、地震が発生したり外部から力が伝わったりしたときに、建物の骨組みを形成する主要構造部が力に耐えられるようにして、建物の崩壊を防ぐ設計です。柱と梁、そして床スラブのように荷重を直接伝える構造体がこれに当たります。地震が発生したとき、どれだけ持ちこたえるかではなく、どのように力をうまく分散させるかが重要です。力が一か所に集中すると崩れる危険があります。したがって、建物に加わる力を建物全体に分散して応答するよう設計する必要があります。

• 柱、梁、スラブなど主構造体の崩壊防止の原理：平常時、建物は重さに耐える鉛直抵抗を中心に設計されますが、地震時には横から強力な水平力を受けます。構造体の耐震設計は、耐震壁やモーメントフレームを通じてこの水平力を地盤へ安全に流す役割を果たせるようにします。目標は、地震後に建物を修理して使える水準にするか、少なくとも内部の人が安全に避難するまで建物が持ちこたえるようにすることです。

2. 非構造部材の耐震設計

非構造部材の耐震設計は、主要構造部を除く残りの構成要素が揺れによって落下したり破損したりして生じる二次被害を防ぐ設計案です。近年、大型病院のような建物は、HomeCheckによるスプリンクラーから照明までの非構造部材の耐震設計を通じて安全性を確保しています。

• 設備、仕上げ材など付属要素の脱落防止の概念：構造体が無事でも、天井の照明が落ちたり外壁の石材が脱落したりすれば致命的な事故が起こります。非構造部材の耐震設計は、こうした付属物が地震の動的荷重にも躯体にしっかり固定されるよう、専用のアンカーや振れ止めを設計することです。特に消防配管や非常用発電機のような設備は、地震後の消火活動や救助活動のために必ず機能を維持しなければならないため、より厳格な設計が求められます。

1. 建築の非構造部材の項目（建築仕上げ・内装）

建築の非構造部材は、外観を形成したり内部空間を分割したりする要素で、地震時に落下して人的被害を引き起こす可能性が高い項目です。

• 外装材：石材仕上げ（大理石）、カーテンウォール、外部化粧レンガ、金属パネル、ガラス
• 内装材：吊り天井材（高天井）、照明器具の支持材、吸音材
• 壁体：高さ1.8m以上または天井材と連結された間仕切り壁、地表面に支持される高さ2.0m以上の塀やフェンス
• その他：屋上パラペット、外部の庇（キャンチレバー）、固定式の書庫・収納棚

2. 機械・電気の非構造部材の項目（インフラ・防災設備）

地震後に建物の機能を維持し、火災や浸水などの二次被害を防ぐための中核設備です。大きく消防設備、機械設備、電気設備、搬送設備に区分され、非構造部材の耐震設計が必要な項目は次のとおりです。

• 消防設備：スプリンクラー配管、消火栓、消防ポンプ、耐震水槽、排煙ファン
• 機械設備：屋上冷却塔、空調機（AHU）、ボイラー、給水タンク、ガス配管
• 電気設備：変圧器、配電盤（MCC）、非常用発電機、蓄電池盤、制御盤
• 搬送設備：エレベーターのガイドレール、駆動機、エスカレーターの支持部

1. 非構造部材の設計地震力の算定と計算原理

非構造部材に加わる地震荷重は建物の高さに応じて増幅され、高層になるほど揺れが大きくなります。地震発生時に建物は振り子のように動くため、1階よりも屋上に設置された設備のほうが大きな揺れを受けます。

• 非構造部材の設置位置と自重を考慮した算出方法：設計地震力は、当該部材の重量に加速度係数を掛けて算出します。このとき、建物の高さごとの増幅係数と、非構造部材自体の柔軟性を考慮した増幅係数が反映されます。結果として、重い機器が建物の上層部に設置されるほど設計地震力は大きくなり、それに合わせて固定装置の強度も引き上げて設計しなければなりません。

1. 韓国の制度に基づく登録・届出による業務

HomeCheckは、構造安全に関する業務について、韓国の制度に基づくエンジニアリング事業者の届出と安全診断専門機関の登録を備えています。判断過程と結果に対する責任を明確にするため、社内の技術基準に従って管理し、外部への再委託なしに進めます。検討主体と責任主体が同一であるため、検討履歴の管理に高い信頼性があります。

• 建築構造技術士の押印による、韓国の許認可に使える報告書：HomeCheckは外部への下請けなしに本社直営のシステムを運営し、技術士が直接検討して押印した報告書を提出します。6階建て以上の建物を含め、法令で指定された建物は構造書類に建築構造技術士の確認が必須です。この報告書を備えておけば、行政上の補完要求が来たときや法的な争いが生じたときに、建築主の立場で対応しやすくなります。
• 実測から解析までワンストップのプロセスを提供：多くの業者が書類作業のみを代行するのとは異なり、HomeCheckは必要に応じて現場を直接訪問し、躯体の状態やアンカーの設置が可能か、配管が障害にならないかなどを実測します。正確な現場データに基づく設計は、施工段階での誤差を減らします。また、不要な再施工費用を抑えられます。

2. 許認可の日程を守る迅速な現場投入と行政支援

許認可の日程が遅れる時間の分だけ工事費は増えるため、建築主にとって時間はすなわち金銭的な損失につながります。HomeCheckは迅速な行政処理のため、現場投入から検討まで最適化したプロセスで進めます。

• 自治体や消防署の補完要求時のリアルタイムのフィードバック：許認可の審査過程で、構造計算の方法や適用基準に応じて担当の公務員が追加の補完を求めることがあります。HomeCheckは補完要求があればすぐに技術内容を再確認し、追加計算と報告書の発行を支援します。許認可の実務経験が豊富であるため、公務員が求める核心ポイントを正確に押さえ、承認遅延のリスクを最小限に抑えます。
• 施工可能で合理的な設計提案：安全基準を満たしても、現場で施工できなければ事実上意味がありません。理論上だけ安全な設計ではなく、実際の現場で作業者が設置できる施工性を考慮した設計を優先します。過度な補強や複雑な工法の代わりに、法規を守りながらも費用と工期を短縮できる最適な耐震工法を提示します。

1. 関連法令による耐震性能評価の義務対象と指定基準

耐震性能評価の義務対象は、建物の用途と危険性を基準に定められます。特に、災害が発生した場合に機能を維持すべき施設物は必ず管理が必要です。

• 「地震・火山災害対策法」（韓国）：地震・火山災害対策法第16条に基づき、公共施設物は既存施設物の耐震補強基本計画に沿った耐震補強対策として、耐震性能評価と補強が推進されます。災害発生時に公共機能が麻痺するのを防ぐための措置です。
• 「施設物安全法」（韓国）：施設物安全法では、精密安全診断を受ける施設物のうち、耐震設計の対象でありながら耐震性能評価を受けていない施設物は、精密安全診断の際に耐震性能評価を含めて実施するよう定めています。
• 医療施設、学校、公共業務施設、高齢者・児童福祉施設：災害時に拠点の役割を果たす施設物は、優先的な耐震性能評価および補強の対象です。地震発生時に即座に機能を維持する必要があるため、必ず耐震性能評価が必要です。このほかの民間建物は耐震性能評価が義務ではありませんが、耐震設計が適用されていない建物を補強すれば、税の減免などの支援を受けられます。

2. 一般の安全点検・安全診断と耐震性能評価の違い

一般の安全点検は、建物の老朽度、ひび割れ、腐食など現在の物理的な欠陥の状態を確認する過程です。耐震性能評価は、地震が発生したときに構造物がそれに耐えられるかを評価・分析します。通常、安全診断は静的荷重（固定荷重、積載荷重）に対する安定性を評価しますが、耐震性能評価は動的荷重（地震荷重）に対する応答を分析します。

3. 耐震設計が適用されていない老朽建物への法的な遡及適用と勧告の範囲

1988年の耐震設計義務化以前の建物は、地震荷重を考慮せずに設計されているため、潜在的なリスク群に分類されます。法的に義務対象でなくても、行政の勧告を受けた場合に耐震性能評価や補強を行うこともあります。

• 耐震設計の義務化時期と法的適用基準の変化：1988年の韓国の建築法改正により、6階建て以上または延べ面積10万㎡以上の建物について初めて耐震設計が義務化されました。地震発生リスクの高まりに伴い、2005年には3階建て以上、2017年からは2階建て以上または延べ面積200㎡以上のすべての建物へと適用範囲が大幅に拡大されました。
• 公共・民間建物に対する耐震補強の行政指針：韓国政府は既存施設物の耐震補強基本計画に基づき、国や自治体が所有する建物、学校、病院などについて、段階的な耐震性能評価の後に耐震補強を行うよう義務付けています。民間建物は義務事項ではありませんが、耐震設計が適用されていない既存建物を自発的に補強する場合、取得税や財産税の減免などの優遇があります。リフォームや増築、用途変更を行うときは構造安全を確認する必要があり、耐震性能評価で耐力不足と判定された場合は補強を先行しなければなりません。費用が負担になる場合は、自治体ごとの民間建物耐震補強支援事業を確認し、性能評価や補強費用の一部支援を受けられるか調べることができます。

既存設計図書の精密分析と構造システムの分類

建築物台帳および入手可能なすべての竣工図面を分析し、建物の骨組みを形成する構造図面を分類します。柱と梁で荷重を支えるラーメン構造、壁体自体が荷重を受ける壁式構造など、建物の構造形態を特定します。図面に明記された主要構造部材の規格と、設計当時に適用された設計荷重を一次的に確認します。

図面を保有していない建物のための現場実測と図面復元

図面のない古い建物の場合、建築専門家が現場に入り、建物全体の平面図と構造図を新たに作成します。レーザー水準器や距離測定器を活用し、柱の間隔、階高、梁の大きさなどをmm単位で精密に実測します。復元した図面は、その後に行うコンピューターによる構造解析モデリングの基礎となる骨組みとして活用され、結果の誤差を最小限に抑えます。

主要構造部の断面寸法と位置の精密測定

地震時に荷重が集中する柱、梁、耐力壁の位置と断面寸法を全数調査します。実際の施工過程で生じ得る誤差を確認するため、設計値と実測値を比較分析します。

非破壊検査を活用した強度測定と構造部材の現況調査

構造解析の信頼性を高めるには、設計図書上の数値ではなく、実際に施工された材料の物理的な状態を精密に把握する必要があります。非破壊検査を活用し、解析モデルの基礎となる実測データを診断します。

• シュミットハンマーによるコンクリート圧縮強度の測定：建物の各階の主要な柱と梁を対象に、デジタルシュミットハンマーを用いた反発硬度試験を行います。測定した反発硬度の数値を換算し、実際のコンクリート圧縮強度（MPa）を測定します。設計強度と実際の強度の誤差範囲を確認し、地震荷重に対する抵抗能力を計算します。
• 鉄筋探査機器による鉄筋配筋の実測：コンクリート内部を透視する鉄筋探査機を投入し、内部鉄筋の間隔や状態などを把握します。内部鉄筋の埋設位置、径、配筋間隔および本数をmm単位で実測し、図面と一致するかを検証します。鉄筋を覆う「かぶり厚さ」を全数調査し、構造性能の低下の可能性を分析します。

線形・非線形解析モデリングによる分析技術

建物の特性と荷重条件に応じて、線形解析と非線形解析を併せて行います。現場の計測値と地盤特性をもとに3Dモデリングを行って建物の特性を把握し、荷重の大きさと解析に応じて多角的に分析します。

1. 構造解析に基づく部材ごとのオーダーメイド補強設計

構造解析データをもとに、荷重が集中する脆弱な部分を把握します。全体を補強するのではなく、必要な部位だけを特定して補強設計案を策定します。

• システム剛性の補強設計：地震時に建物が過度に揺れないよう、全体の骨組みを強固に補い、水平抵抗能力を強化する設計です。
• 耐震壁の増設設計：構造解析上、水平荷重に対する抵抗が不足する区間に鉄筋コンクリート壁を追加します。建物全体の剛性を高める設計を提案します。
• 鋼材フレーム設計：施工の利便性を考慮し、建物の内壁・外壁に鉄骨ブレースを設置する図面を作成し、接合部の詳細を精密に設計します。

韓国の制度上の登録・届出に基づく業務と迅速な対応体制

HomeCheckは安全診断専門機関（韓国の登録機関）であり、エンジニアリング事業者（届出）としての専門機関です。構造技術士が常駐し、耐震性能評価を行える体制を備えた会社です。

• 期限を守るための迅速な現場投入と点検：現場調査の着手から報告書作成までの過程を最小限に抑え、業務期間に応じて専門技術人材を追加投入し、過料の賦課などの行政リスクを防ぎます。

お客様の要望を反映した用途別のオーダーメイド報告書の提供

法的義務の履行のための標準報告書から、発注者のニーズに合わせたオーダーメイドの診断サービスまで提供します。

• 補修・補強の意思決定を助ける実務ガイドラインを含む：評価結果に応じて後続の補強措置が必要な場合、過度な設計を排除した合理的な補強の方向性と予想費用をご案内します。評価後も技術的な質問があれば、担当者が迅速にご相談に応じています。