신축아파트인데 누수와 결로가 생겼고 시공사가 하자를 인정하지 않으면 어떻게 하나요?
신축 아파트인데 지하주차장에 물이 새고 벽면 결로까지 심하면, 혹시 건물 안전에 문제가 있는 건 아닐까 불안하실 겁니다. 시공사에 얘기해도 하자가 아니다라며 넘어가는 경우가 있습니다. 이럴 때 필요한 게 바로 원인을 수치로 짚어 주는 근거 자료입니다.
하자진단은 건물에 생긴 균열이나 누수, 설비 불량이 왜 발생했는지를 밝히는 절차입니다. 설계 도서대로 시공하지 않아 생긴 문제라는 점을 확인하고, 보수에 드는 적정 비용까지 산출해 주죠. 이렇게 나온 자료는 시공사와 협상할 때는 물론이고, 이후 소송으로 넘어갈 때도 든든한 근거가 됩니다.
.
왜 이런 누수와 결로 문제가 생기나요?
누수와 결로는 대부분 방수층이 제대로 시공되지 않았거나, 단열재가 들어가야 할 자리에 빠져 있을 때 생깁니다. 하자진단은 이런 상태를 표준 시방서가 정해 둔 허용 기준과 하나하나 대조해, 문제의 책임이 어디에 있는지를 가려냅니다.
예를 들어 콘크리트 균열은 허용 폭인 0.3mm를 넘었는지를 기준으로 하자 여부를 판단합니다. 단열재가 빠진 자리는 열화상 카메라로 찾아내고, 배관이나 구조 상태는 내시경과 철근 탐사기로 확인하죠. 대부분 건물을 뜯지 않는 비파괴 방식이라 소음이나 먼지 걱정도 크지 않습니다.
신축아파트 하자 확인 절차와 담보책임 기간 판단 기준
진단은 현장 조사, 도서 분석, 보수비 산출, 결과 교부의 네 단계로 진행합니다. 준공 도면과 실제 시공을 대조해 빠뜨린 공사나 다르게 한 공사를 특정하고 국토교통부 표준품셈을 적용해 보수 비용을 계산합니다. 현장 조사와 데이터 분석, 보수비 산출까지 통상 수 주에서 수 개월이 걸리며 단지 규모에 따라 달라집니다.
담보책임은 시공사가 하자를 일정 기간 무상으로 고쳐 줘야 하는 책임을 말합니다. 이 기간은 공사 종류에 따라 아래와 같이 나뉩니다.
2년 도장공사, 타일공사, 미장공사
3년 단열공사, 창호공사, 승강기설비공사
5년 방수공사, 철근콘크리트공사
10년 건물의 주요 구조부, 지반공사
지하 누수의 원인이 되는 방수공사는 담보책임 기간이 5년이고 건물의 주요 구조부와 지반공사는 10년입니다. 신축이라 하더라도 기간이 끝나면 청구가 어려워지므로 만료 전에 진단을 받는 것이 중요합니다.
신축 아파트 누수가 발생한 상황이라면 지금 할 일
하자를 발견했다면 담보책임 기간이 남아 있는지부터 확인해야 합니다. 개별 세대 안에서 생긴 하자는 개인이 의뢰할 수 있지만 옥상, 외벽, 지하주차장 같은 공용부는 입주자대표회의가 단지 차원에서 의뢰합니다. 아파트는 공동주택관리법을, 오피스텔과 상가는 집합건물법을 우선 적용하므로 건물 종류부터 구분해야 합니다.
시공사가와 하자보수 종료 합의 전 하자진단을 받아야 합니다. 하자보수 합의에 대한 서명을 진행 한 후에는 같은 하자에 법적 책임을 묻기 어렵습니다. 준공 도면, 시방서, 수량산출서를 미리 관리사무소나 관할 구청에서 확보해 두면 진단이 빨라집니다.
공동주택관리법 하자진단 관련 자주 묻는 질문
시공사가 하자를 인정하지 않아도 청구할 수 있나요?
열화상 카메라로 확인한 단열재 누락 같은 공학적 수치를 제시하면 시공사의 인정 여부와 무관하게 하자보수보증금을 청구할 근거가 됩니다. 이 보증금은 시공사가 가입한 보증기관에 진단 결과와 보수비 산출서를 첨부해 청구합니다.
신축아파트 입주한 지 10년이 지나면 청구가 불가능한가요?
일반 마감 하자는 어렵지만 기둥이나 내력벽 같은 주요 구조부의 중대한 결함은 10년이 지나도 보수 책임을 물을 수 있습니다.
하자진단 비용은 하자보수보증금으로 돌려받을 수 있나요?
하자로 인정되면 진단 비용과 보수 비용을 하자보수보증금 청구에 포함할 수 있습니다. 다만 인정 범위와 절차는 보증기관과 사안에 따라 달라지므로 사전에 확인이 필요합니다.
