주택매매점검 서비스

Question 1

01

주택매매점검 서비스는 언제 신청해야 하나요?

Answer

A

가계약금을 송금하기 전 혹은 본계약서에 도장을 찍기 전에 주택매매점검을 받아 두는 편이 안전합니다. 건축물 상태를 미리 파악해야 매수를 결정할 수 있을뿐더러, 설비 결함이나 누수가 확인되면 매매가 감액이나 보수 약정을 특약사항에 넣을 수 있기 때문입니다. 만약 계약을 이미 맺었다면 잔금 지급과 인도 전에 점검을 마치고 하자에 대한 처리 방안을 매도인과 서면 합의로 정리하십시오. 출처: 부동산 매매계약서 작성 안내(법제처 찾기쉬운 생활법령) — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1&csmSeq=649

Question 2

02

아파트 하자는 육안점검만으로 충분한가요?

Answer

A

아니요, 눈으로 보는 것만으로는 부족한 경우가 많습니다. 벽체 안쪽 누수나 단열재 결손, 바닥 난방 배관의 문제는 도배와 마감재에 가려 겉으로 드러나지 않기 때문입니다. 주택매매점검에서는 육안 확인과 함께 열화상 카메라로 온도 차이가 나는 부위를 촬영해 누수가 의심되는 구간을 찾고, 장비로도 판단하기 어려운 곳은 추가 조사가 필요한지 결과 설명 때 알려 드립니다.

Question 3

03

단독주택이나 오래된 빌라도 점검 대상에 포함되나요?

Answer

A

네, 오래된 빌라나 단독주택 역시 주택매매점검을 받을 수 있습니다. 홈체크는 현장을 방문하기 전에 주택 유형과 준공 연도에 맞추어 점검 항목과 범위를 미리 설정합니다. 배관 상태, 누수 흔적, 외벽과 창호 단열은 관리 이력이 부족한 노후 주택일수록 더욱 세밀하게 확인합니다. 옥상이나 외부 배관 등 세대 밖 공간까지 살펴야 하는 단독주택의 경우 출입 가능 범위를 미리 알려 주십시오.

Question 4

04

주택매매점검과 신축 아파트 사전점검의 차이는 무엇인가요?

Answer

A

두 점검은 대상 주택과 결과를 쓰는 상대가 다릅니다. 신축 아파트 사전점검은 사용검사 전에 입주예정자가 시공 상태를 확인하고 하자가 있으면 사업주체에 보수를 요청하는 절차로, 주택법에 정해져 있습니다. 주택매매점검은 이미 사람이 살던 집이 대상이어서 작은 흠집보다 누수, 단열, 설비 노후처럼 생활에 영향을 주는 결함을 찾는 데 무게를 두고, 그 결과를 매도인과 가격이나 보수 조건을 협의하는 자료로 씁니다. 출처: 주택법 제48조의2(사전방문 등) — https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1024535787

Question 5

05

열화상 카메라 검사가 중요한 이유는 무엇인가요?

Answer

A

열화상 카메라는 벽과 바닥의 표면 온도를 색으로 보여 주어 눈으로 찾기 어려운 열 손실과 누수 의심 구간을 짚어 낼 수 있기 때문입니다. 보일러 배관의 순환이 고르지 않은 곳이나 외벽과 창호 주변의 단열이 약해 결로와 곰팡이가 생기기 쉬운 부위도 이 방법으로 찾습니다. 다만 색 차이는 날씨와 난방 조건에 따라 달라지므로 주택매매점검에서는 촬영 당시 조건을 함께 기록하고 육안 상태와 비교해 판단합니다.

Question 6

06

매도인이 점검 방문을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

Answer

A

공인중개사를 통해 점검 목적과 소요 시간을 설명하고 다시 요청해 보시기 바랍니다. 주택매매점검은 한두 시간 안에 끝나고 거래 뒤 분쟁을 줄이려는 목적이라는 점을 알리면 매도인의 동의를 얻기가 수월해집니다. 끝내 방문이 어렵다면 집 상태를 모르는 채 계약하게 되므로 누수나 설비 고장이 나중에 발견될 때의 처리 방법을 특약에 적는 등 계약 조건을 더 신중하게 정해야 합니다.

Question 7

07

건축물대장에서 매수인이 확인해야 할 핵심 항목은 무엇인가요?

Answer

A

용도와 면적, 사용승인일, 그리고 위반건축물 표시가 적혀 있는지부터 확인해야 합니다. 옥상이나 마당에 서류와 다르게 증축한 곳이 있는지 대장상 면적과 실제 건물을 직접 비교해 봅니다. 위반건축물로 등재된 집은 시정명령을 따르지 않았을 때 이행강제금이 나올 수 있으므로 주택 매매 전에 위반 사실을 미리 파악해 두십시오. 출처: 건축법 제38조(건축물대장) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=273437&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=273437&joNo=0079&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 건축법 제80조(이행강제금) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=273437&joNo=0080&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 8

08

등기부등본 을구에서 반드시 확인해야 할 내용은 무엇인가요?

Answer

A

을구에는 근저당권과 전세권처럼 소유권 이외의 권리가 적히므로, 이런 권리가 설정돼 있는지와 근저당이 담보하는 채권 한도 금액이 얼마인지를 확인하십시오. 근저당이 남아 있다면 잔금 지급과 동시에 말소한다는 조건을 매매계약 특약으로 정해 두는 편이 안전합니다. 가압류와 가처분은 을구가 아니라 갑구에 기재되니 갑구도 함께 보고, 계약일과 잔금일에 등기사항증명서를 다시 발급해 새로 생긴 권리가 없는지 확인합니다. 출처: 부동산의 권리관계 등 확인하기(법제처 찾기쉬운 생활법령) — https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=649&menuType=cnpcls&popMenu=ov 부동산등기법 제75조(저당권의 등기사항) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=265377&joNo=0075&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 9

09

매매 계약 특약은 하자담보책임에 어떤 영향을 미치나요?

Answer

A

특약으로 하자담보책임을 줄이거나 면제할 수는 있지만 한계가 있습니다. 현 상태 그대로 매도하고 하자에 이의를 제기하지 않는다는 특약이 있어도, 민법은 매도인이 알면서 알리지 않은 하자에 대해서는 책임을 면하지 못하도록 정하고 있습니다. 반대로 매수인이 알고 산 하자는 나중에 청구하기 어렵기 때문에, 주택매매점검에서 확인한 문제와 보수 약속, 책임 범위를 특약에 구체적으로 적어 두어야 합니다. 출처: 민법 제584조(담보책임면제의 특약) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0584&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0580&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 10

10

주택매매점검 신청 후 점검까지 얼마나 걸리나요?

Answer

A

신청할 때 계약일과 잔금일, 출입 가능한 날짜를 알려 주시면 상담을 거쳐 방문 날짜를 맞춥니다. 현장 주택매매점검 시간은 면적이나 주택 상태에 따라 다르지만 평균 1시간에서 1시간 30분 정도 소요됩니다. 점검이 끝나면 주요 하자를 현장에서 구두로 먼저 설명하고, 주택매매점검 보고서는 당일 PDF 파일로 보내 드립니다.

Question 11

11

주택매매점검 보고서에는 어떤 내용이 포함되나요?

Answer

A

주택매매점검 보고서에는 누수, 단열, 창호, 설비 등 항목별로 확인한 결과가 사진과 상세 설명으로 담깁니다. 문제가 발견된 곳은 위치와 상태를 함께 적어 매도인과 보수나 가격을 협의할 때 그대로 보여 줄 수 있습니다. 가구나 짐에 가려 확인하지 못한 부분이 있으면 그 범위도 적어 두어 계약서 특약에 반영할지 판단하는 데 참고할 수 있습니다.

Question 12

12

아파트 하자 점검 보고서를 매매가 협상에 활용할 수 있나요?

Answer

A

네, 활용할 수 있습니다. 매도인과 가격을 흥정할 때 점검 보고서를 근거로 제시하면 유용합니다. 사진 자료와 보수 견적서를 바탕으로 수리비만큼 매매가를 낮추거나 잔금 전 보수를 이끌어내는 방식으로 협의가 이루어집니다. 구두 합의에 그치지 말고 매매계약서 특약 사항이나 별도 합의서에 필요한 금액과 기한을 분명하게 남겨야 합니다.

Question 13

13

주택매매점검은 임대차 계약할 때도 활용할 수 있나요?

Answer

A

네, 전세나 월세 계약 전에 집 상태를 확인하는 용도로도 주택매매점검을 신청할 수 있습니다. 누수나 결로, 난방 문제는 입주한 뒤 발견하면 수리 책임을 두고 임대인과 다투기 쉬워서, 계약 전에 확인해 두면 수리를 요청하거나 계약 조건을 조정할 근거가 됩니다. 입주할 때와 퇴거할 때의 상태를 비교해 원상복구 범위를 정하려는 목적이라면 홈체크 임대관리서비스가 더 맞습니다.

Question 14

14

매매 대금 지급 전 관리사무소에서 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Answer

A

잔금을 치르기 전 관리사무소에 한 번 들러 두는 것이 좋습니다. 매도인이 아직 내지 않은 관리비가 있는지부터 확인하고, 인도일까지 발생한 관리비와 장기수선충당금도 함께 정리합니다. 이사를 준비하면서 필요한 내용도 이곳에서 알아볼 수 있습니다. 주차 등록은 어떻게 하는지, 엘리베이터 사용이나 이사 날짜는 따로 예약해야 하는지 등을 미리 확인해 두면 됩니다. 세대에 누수 보수를 한 적이 있는지, 공용부에 예정된 공사가 있는지도 문의할 수 있습니다. 다만 정산 과정에서 발생한 금액을 어느 쪽이 낼지는 매도인과 매수인이 따로 협의해야 합니다.

Question 15

15

하자담보책임 청구 시 매수인이 입증해야 할 사항은 무엇인가요?

Answer

A

매매계약 당시 하자가 이미 있었다는 점을 증명해야 하므로 날짜가 분명한 자료를 확보하는 것이 필수적입니다. 입주 직후 사진과 누수 원인 조사 결과 및 주택매매점검 기록을 갖춰 두면 하자가 언제 발생했으며 계약 전 알 수 있었는지를 쉽게 설명할 수 있습니다. 민법에서는 매수인이 알았거나 과실로 알지 못한 하자에 대해 매도인의 책임을 묻지 않으므로 계약 전 확인 사항도 쟁점이 됩니다. 출처: 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0580&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 16

16

중고주택 누수 하자는 모두 매도인 책임인가요?

Answer

A

아니요, 누수가 있다고 해서 모두 매도인 책임이 되지는 않습니다. 계약 전부터 있던 누수를 매수인이 알 수 없었다면 하자담보책임을 물을 수 있지만, 계약 때 알고 산 누수나 입주 뒤 새로 생긴 누수는 대상이 아닙니다. 윗집 배관이나 공용 배관처럼 원인이 다른 곳에 있으면 책임질 사람도 달라지므로, 수리 전에 누수 위치와 원인을 먼저 조사하고 사진과 연락 기록을 남겨 두십시오. 출처: 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0580&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 17

17

공용 부분에서 발생한 아파트 하자도 책임을 물을 수 있나요?

Answer

A

책임을 물을 수 있지만, 공용부분 하자는 매도인보다 관리주체에 먼저 보수를 요청하는 것이 보통입니다. 외벽 균열이나 공용 배관처럼 공용부분의 유지와 보수는 공동주택관리법상 관리주체의 업무이므로 관리사무소를 통해 처리합니다. 그 문제로 세대 안에 누수 피해가 계약 전부터 있었고 매수인이 알 수 없었다면, 세대 피해 부분은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는지 따로 검토합니다. 피해 위치와 사진, 관리사무소에 요청한 기록을 날짜별로 남겨 두십시오. 출처: 공동주택관리법 제63조(관리주체의 업무 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0063&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0580&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 18

18

가전제품이나 가구도 하자담보책임 대상이 되나요?

Answer

A

매매계약에 포함하기로 한 빌트인 가전이나 붙박이 가구라면 하자담보책임 대상이 될 수 있습니다. 민법은 매매 목적물에 하자가 있으면 매도인이 책임지도록 정하고 있어, 집과 함께 넘기기로 한 품목도 계약 내용에 따라 여기에 들어갑니다. 오래 써서 닳은 소모품이나 인수할 때 고장 난 것을 알고 받은 물건은 청구가 어려우므로, 주택매매점검 때 포함 품목의 작동 여부를 확인하고 목록과 상태를 계약서에 적어 두는 편이 좋습니다. 출처: 민법 제580조(매도인의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0580&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 19

19

하자담보책임 기간이 지난 후 발견된 문제는 어떻게 되나요?

Answer

A

민법은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 담보책임을 묻도록 정하고 있어, 입주 후 한참 뒤에 발견한 문제라도 계약일이 아니라 발견한 날을 기준으로 따져 봅니다. 하자를 알고도 6개월이 지나도록 청구하지 않았다면 하자담보책임으로 수리비를 받기는 어려워집니다. 다만 대법원 판례는 이 손해배상청구권에 10년의 소멸시효도 함께 적용하므로, 집을 인도받은 날부터 10년이 지나면 뒤늦게 발견한 하자라도 청구하기 어렵습니다. 문제를 발견하면 날짜와 사진을 남기고, 기간 안에 매도인에게 보수나 손해배상을 요구한 기록이 남도록 서면으로 청구하십시오. 출처: 민법 제582조(전2조의 권리행사기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0582&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0162&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 20

20

하자담보책임 분쟁을 소송 없이 해결할 수 있는 방법이 있나요?

Answer

A

당사자끼리 합의하거나 법원의 민사조정을 이용하는 방법이 있습니다. 주택매매점검 보고서나 누수 원인 조사 결과, 보수 견적을 매도인에게 보여 주고 수리 주체와 비용, 일정을 협의해 합의하면 그 내용을 합의서로 남겨 둡니다. 합의가 되지 않을 때는 민사조정법에 따라 법원에 조정을 신청해 소송 전에 조정 절차에서 해결을 시도할 수 있습니다. 출처: 민사조정법 제2조(조정사건) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=213779&joNo=0002&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

Question 21

21

주택매매점검에서 천장 누수 흔적만으로 현재 누수를 판단할 수 있나요?

Answer

A

아니요, 흔적만 보고 지금도 물이 새는지 판단하기는 어렵습니다. 이미 고친 예전 누수의 얼룩일 수도 있어서 얼룩이 젖어 있는지, 범위가 넓어지고 있는지, 최근 보수 내역이 있는지를 함께 확인합니다. 주택매매점검에서는 열화상 카메라로 주변 온도 차이를 살펴 현재 습기가 의심되는 구간을 찾고, 판단이 어려우면 비가 온 뒤 다시 보거나 누수 탐지 조사를 받아 보도록 안내합니다.

Question 22

22

누수를 보수한 적이 있는 주택은 주택매매점검에서 어떤 자료를 확인하나요?

Answer

A

매도인에게 누수 부위와 원인 및 보수 날짜와 범위를 담은 시공 업체의 영수증과 공사 내역을 받아 확인합니다. 시공 전후 사진을 가지고 현장과 대조하여 얼룩이나 습기가 재발했는지 살펴봅니다. 원인을 정확히 찾지 못하고 표면만 손본 사례가 있으므로 매매계약 특약에 재발 시 처리 방안을 명시하면 분쟁을 줄입니다.

Question 23

23

준공된 지 오래된 주택은 주택매매점검에서 무엇부터 확인하나요?

Answer

A

노후 주택의 주택매매점검은 물을 쓰는 곳의 누수와 배관 상태부터 확인합니다. 욕실과 주방, 발코니의 누수 흔적과 배관 연결부를 먼저 살피고, 보일러 배관과 난방 분포, 외벽과 창호 단열은 열화상 카메라로 촬영합니다. 서류로는 건축물대장의 증축이나 용도변경 기록을 현장과 비교하며, 벽이나 기둥에 구조 안전이 걱정되는 균열이 보이면 별도의 구조 진단이 필요한지 판단합니다.

Question 24

24

창호 주변 물 흔적은 주택매매점검에서 어떻게 기록하나요?

Answer

A

흔적의 위치와 크기, 곰팡이나 들뜬 마감이 있는지를 사진으로 남기고, 창을 여닫아 틀과 실리콘 상태도 함께 기록합니다. 창호 주변 물 흔적은 결로일 수도, 빗물이 스며든 것일 수도, 벽 속 배관 누수일 수도 있어 흔적 하나로 원인을 단정하기 어렵습니다. 그래서 주택매매점검 때는 열화상 카메라로 창호 둘레의 단열 상태를 함께 촬영하고, 비 온 뒤 물이 샌 적이 있는지 매도인에게 물어 기록에 덧붙입니다.

Question 25

25

주택매매점검에서 보일러와 난방 상태는 어디까지 확인할 수 있나요?

Answer

A

매도인이나 거주자가 동의하면 보일러를 직접 켜서 작동 여부와 방마다 난방이 고르게 되는지 확인합니다. 난방이 도는 동안 열화상 카메라로 바닥을 찍으면 배관을 따라 열이 퍼지는 모양이 보여 온기가 약한 구간이나 누수가 의심되는 곳을 찾을 수 있습니다. 바닥 속 배관은 뜯지 않고 가동 상태와 열화상 결과로 판단하며, 추가 확인이 필요한 구간은 주택매매점검 결과를 설명할 때 함께 짚어 드립니다.

Question 26

26

주택매매점검에서 수도와 배수 상태는 어떻게 확인하나요?

Answer

A

욕실과 주방, 발코니처럼 물을 많이 쓰는 곳에서 수전을 틀어 수압과 배수 속도를 보고, 하부장과 배관 연결부에 물이 새거나 고인 흔적이 있는지 확인합니다. 물을 쓰려면 매도인이나 거주자의 동의가 필요하므로 주택매매점검 날짜를 잡을 때 미리 협의해 두시기 바랍니다. 벽이나 바닥 속 매립 배관처럼 직접 볼 수 없는 부분은 확인한 결과와 구분해 적어 드립니다.

Question 27

27

거주 중인 주택도 주택매매점검으로 현장 상태를 확인할 수 있나요?

Answer

A

네, 거주자가 출입과 설비 사용에 동의하면 사람이 살고 있는 집도 주택매매점검을 받을 수 있습니다. 가구와 짐이 벽과 바닥을 가려 빈집보다 확인 범위가 좁아질 수 있으니, 붙박이장 안쪽이나 싱크대 하부처럼 꼭 봐야 할 곳은 미리 비워 달라고 요청해 두면 좋습니다. 가려서 보지 못한 곳은 결과에 따로 적고, 개인 물건이 찍히지 않도록 촬영 범위도 거주자와 협의합니다.

Question 28

28

매매계약 전에 발견한 문제는 어떻게 남기나요?

Answer

A

매매계약 체결 전 발견된 문제는 위치와 사진, 증상, 추가 확인 사항을 나누어 기록한 뒤 매도인과 해결 방안을 논의합니다. 합의 사항은 매매계약서 특약에 구체적으로 적어야 분쟁을 줄이며 보수 기한과 잔금 감액 조건을 명시합니다. 주택매매점검 보고서를 계약서에 첨부 자료로 지정하면 합의 당시의 주택 상태를 명확히 확인합니다. 출처: 부동산 매매계약서 작성 안내(법제처 찾기쉬운 생활법령) — https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=3&cciNo=2&cnpClsNo=1&csmSeq=649

Question 29

29

단독주택을 매매할 때 아파트보다 더 확인할 부분은 무엇인가요?

Answer

A

단독주택은 아파트라면 공용부분으로 따로 관리되는 지붕, 옥상, 외벽, 담장까지 집과 함께 넘겨받기 때문에 세대 밖 상태를 더 살펴야 합니다. 지붕은 기와나 마감재가 깨지거나 들뜬 곳이 없는지, 옥상은 방수층이 갈라지거나 배수구 주변에 물이 고인 흔적이 없는지 확인합니다. 외벽 균열과 담장 기울어짐, 마당 배수와 외부 배관의 동파나 누수 흔적도 함께 보고, 난방 방식이 도시가스인지 기름보일러인지, 오수를 정화조로 처리하는지도 매매 전에 알아 둡니다. 홈체크 주택매매점검에서는 열화상 카메라로 외벽과 창호 단열, 누수 의심 구간을 살피고 배관과 전기, 환기 설비의 작동 상태를 함께 기록합니다.

월 ~ 금	09:00 ~ 20:00
토 ~ 일	09:00 ~ 18:00
점심시간	12:30 ~ 13:30
휴무안내	법정공휴일

예금주명	주식회사 홈체크
국민은행	390401-04-128389

주택매매점검 서비스

주택매매점검이란?

주택매매점검 대상

주택매매점검 서비스 진행 프로세스

부동산매매 시세와 매물 확인 방법

국토교통부 실거래가 공개시스템 활용

부동산매물 체크리스트

KB부동산 및 포털 사이트 시세 대조

주택매매 시 매도인 매수인 준비 서류

아파트 하자담보책임 판단 기준

아파트 주요 하자 유형

매매 하자담보책임 조건과 한계

궁금한 점을 모두 모았어요