하자진단

하자진단은 건물에 생긴 결함이 시공상 잘못 때문인지, 사용 중 손상이나 노후화 때문인지 가려내는 기술 조사입니다. 설계도면과 시방서를 실제 시공 상태와 대조하고 균열, 누수, 결로 같은 현상을 계측해 위치와 범위, 원인을 기록합니다. 이렇게 정리한 자료가 있어야 시공사에 무엇을 어떻게 고쳐 달라고 할지 구체적으로 요구할 수 있고, 협의가 막혔을 때 조정 신청이나 소송을 준비하는 기초 자료로도 쓸 수 있습니다.

법령상 모든 건물이 민간 하자진단을 받아야 하는 것은 아니지만, 시공사가 하자를 인정하지 않을 때 반박할 근거가 되기 때문에 필요합니다. 공동주택관리법에 따라 입주자나 입주자대표회의는 담보책임기간 안에 생긴 하자의 보수를 사업주체에 직접 청구할 수 있고, 사업주체는 하자가 아니라고 판단한 항목에 대해 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 이때 설계도서와 대조한 조사 결과와 계측값이 있어야 항목별로 다시 청구하거나 조정을 신청할 수 있습니다. 출처: 공동주택관리법 제37조(하자보수 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0037&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

하자를 늦게 찾아 담보책임기간을 넘기면 그 하자는 공동주택관리법에 따른 보수 청구를 하기 어려워집니다. 시행령은 입주자대표회의 등이 담보책임기간 안에 사업주체에 하자보수를 청구하도록 정하고 있어 기간 안에 하자를 찾아내는 일이 먼저입니다. 원인을 모른 채 임시 보수만 반복되면 같은 부위에서 하자가 재발하고, 나중에 원래 상태를 보여 줄 기록도 남지 않습니다. 하자진단을 받지 않았다고 권리가 사라지지는 않으므로 하자 위치와 날짜, 사진, 접수 내역만큼은 꾸준히 남겨 두시기 바랍니다. 출처: 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

공동주택관리법에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 안에 해야 해서, 아파트하자진단에서는 하자마다 어느 공사에 속하고 기간이 언제 끝나는지부터 따집니다. 기간은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 계산하므로 같은 단지 안에서도 만료일이 서로 다를 수 있습니다. 사업주체는 기간 만료 30일 전까지 만료 예정일을 입주자대표회의에 서면으로 알려야 하는데, 이 통보를 받고 나서 조사를 시작하면 청구를 준비할 시간이 빠듯합니다. 출처: 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제39조(담보책임의 종료) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

입주 초기와 각 담보책임기간이 끝나기 전, 두 시점에 맞춰 받는 것이 좋습니다. 세대 안의 마감과 설비 하자는 입주 직후에 많이 드러나고 도배, 타일 같은 마감공사의 담보책임기간은 2년이어서, 첫 신축아파트하자진단은 2년 차 만료 전에 하기를 권합니다. 공용부분은 3년, 5년, 10년 차 만료일을 기준으로 최소 6개월 전에는 주택하자진단을 시작해야 조사와 보고서 작성, 보수 청구까지 기간 안에 마칠 수 있습니다. 시공사가 보수공사를 시작하기 전에 조사하면 원래 상태도 기록으로 남길 수 있습니다. 출처: 공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 별표 4(시설공사별 담보책임기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsBylInfoP.do?bylSeq=18195023&lsiSeq=287261&efYd=20260701&directYn=Y

홈체크는 안전진단전문기관이자 구조엔지니어링 회사로, 특급과 고급 기술 인력이 하자진단을 직접 수행합니다. 기존 도면과 담보책임기간 이력을 먼저 검토한 뒤 비파괴 장비와 디지털 측정기로 공용부와 전유부 결함을 실측하고, 설계도면과 비교해 미시공, 변경시공, 오시공을 구분합니다. 아파트 단지뿐 아니라 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주차타워 하자진단도 수행해 왔으며, 결과는 시공사와 보수를 협의할 때 제시할 하자진단 보고서로 정리해 드립니다.

건축물하자진단 시에는 확인할 현상에 맞춰 장비를 고르는 작업부터 진행합니다. 벽체 수직도와 바닥 수평은 레이저 수평기로 재고 단열 누락이나 숨은 누수는 열화상 카메라의 표면 온도 차이를 통해 파악합니다. 콘크리트 강도나 철근 배근 상태를 살펴볼 때는 슈미트해머와 철근 탐사 장비를 함께 씁니다. 측정값은 위치와 날짜 및 현장 사진을 묶어 기록한 뒤에 설계도서와 비교하는 근거 자료로 남깁니다.

네, 도면과 실제 시공이 다른 부분은 하자진단에서 중점적으로 확인하는 대상입니다. 공동주택 하자판정기준은 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 하자 여부를 보고, 마감자재 품질은 원칙적으로 입주자 모집공고와 공급계약 당시 기준으로 판단합니다. 설계도서에 내용이 없거나 서로 다르면 주택공급계약서, 견본주택, 분양 책자, 특별시방서, 설계도면 순으로 기준을 찾습니다. 차이가 난 항목은 안전이나 기능, 미관에 어떤 지장을 주는지까지 함께 기록합니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

네, 하자담보책임기간은 하자가 생긴 공사 종류와 건물에 적용되는 법률에 따라 다릅니다. 공동주택관리법이 적용되는 아파트는 내력구조부가 10년이고, 시설공사는 도배와 타일 같은 마감공사 2년, 창호와 단열, 소방시설공사 3년, 철근콘크리트와 방수, 지붕공사 5년으로 나뉩니다. 오피스텔이나 상가 같은 집합건물은 집합건물법에 따라 주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년 범위에서 대통령령이 정한 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. 하자진단에서는 건물 용도와 적용 법률부터 확인한 뒤 항목별 만료일을 정리합니다. 출처: 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 별표 4(시설공사별 담보책임기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsBylInfoP.do?bylSeq=18195023&lsiSeq=287261&efYd=20260701&directYn=Y 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2(담보책임의 존속기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=249285&joNo=0009&joBrNo=02&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 생긴 하자라면 사업주체가 비용을 들여 보수해야 합니다. 공동주택관리법은 사업주체, 또는 건설공사를 일괄 도급받아 수행한 시공사가 따로 있으면 그 시공사가 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수하고, 하자로 생긴 손해도 배상하도록 정하고 있습니다. 입주 후 사용하다 생긴 손상이나 자연스러운 노후화는 보수 책임 범위에 들지 않으므로 하자진단으로 원인을 먼저 가려야 부담 주체를 협의할 수 있습니다. 서로 의견이 다르면 하자심사 분쟁조정위원회의 판정이나 법원 판단으로 정해집니다. 출처: 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0036&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제37조(하자보수 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0037&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제39조(하자심사, 분쟁조정위원회의 설치 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

건물하자조사 결과는 먼저 시공사에 하자보수를 공식적으로 요청하는 근거 자료로 씁니다. 하자 위치와 사진, 계측값, 원인 분석, 보수 방법과 비용이 정리돼 있으면 시공사가 하자가 아니라고 답한 항목을 다시 협의할 때 기술 자료로 제시할 수 있습니다. 협의가 안 되면 같은 자료를 하자심사 분쟁조정위원회 신청이나 소송 준비에 활용하며, 하자인지 여부는 각 절차에서 위원회나 법원이 판단합니다.

하자진단 용역은 건물 규모와 조사 범위에 따라 다르지만 보통 1개월에서 3개월 정도 걸립니다. 세대 수가 많거나 공용부 시험 항목이 늘어나면 현장 조사와 분석 기간도 길어집니다. 결과물로는 하자진단 기술보고서와 현장 및 하자 사진, 도면 분석 자료를 드리고, 필요한 경우 기술 의견서를 함께 작성합니다.

하자원인규명 없이 겉만 고치면 같은 자리에 하자가 다시 생기기 쉽기 때문입니다. 벽의 결로와 곰팡이가 단열재 누락 때문이라면 도배만 새로 해서는 곧 재발하므로 단열 보강까지 보수 범위에 넣어야 합니다. 원인이 설계 문제인지 시공 부실인지, 사용이나 관리 때문인지에 따라 책임을 질 쪽과 보수 방법이 달라지고, 하자판정기준도 미시공이나 변경시공으로 다른 하자가 생긴 경우에는 재시공 비용으로 보수비를 산정하도록 정하고 있습니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400

먼저 시공사가 서면으로 보낸 거절 이유를 확인하고, 하자진단 자료로 그 이유를 항목별로 반박해 다시 보수를 청구합니다. 그래도 받아들이지 않으면 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁조정을 신청할 수 있고, 정당한 사유 없이 보수 청구를 따르지 않는 사업주체에게는 시장, 군수, 구청장이 시정을 명할 수 있습니다. 위원회 절차로도 풀리지 않으면 하자소송을 검토하게 되며, 소송 대리와 청구 방법은 변호사와 정합니다. 출처: 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제37조(하자보수 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0037&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제39조(하자심사, 분쟁조정위원회의 설치 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0039&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

네, 하자진단 보고서는 법적 분쟁에서 증거 자료로 제출할 수 있습니다. 소송에서는 법원이 당사자가 낸 보고서를 법원 감정 결과와 다른 증거와 함께 살펴 자유로운 심증으로 하자 여부를 판단합니다. 하자심사 분쟁조정위원회의 판정에 이의신청할 때는 안전진단기관이나 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부해야 하는데, 이때도 하자진단 결과가 근거가 됩니다. 홈체크는 안전진단전문기관으로서 조사 근거와 계측 자료를 갖춘 보고서를 작성합니다. 출처: 민사소송법 제202조(자유심증주의) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=252393&joNo=0202&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제43조(하자심사 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0043&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

하자진단 금액을 산출하려면 건물 연면적, 세대 수, 조사 범위, 투입하는 장비와 인력이 필요합니다. 공용부와 세대 내부 중 어디까지 볼지, 표본 세대는 몇 곳인지, 외벽 고소 장비가 필요한 부위가 있는지도 금액에 반영합니다. 보수비 산출이나 보고서 보완 같은 추가 업무를 맡기시면 해당 비용도 견적에 포함합니다. 도면과 하자 목록을 보내 주시면 사전 상담과 현장 확인을 거쳐 최종 금액을 안내해 드립니다.

외장재가 들뜨거나 떨어지는 현상도 하자진단 대상에 들어갑니다. 외벽 석재나 커튼월은 떨어지면 사람이 다칠 수 있어 앵커 정착 상태와 트러스 시공 상태를 도면, 시공 자료와 대조해 확인합니다. 공동주택관리법 시행령도 공사상 잘못으로 생긴 탈락을 시설공사별 하자의 한 유형으로 정하고 있습니다. 접근이 어려워 확인하지 못한 부위는 결과에 따로 표시해 추가 조사 범위를 정할 수 있게 합니다. 출처: 공동주택관리법 시행령 제37조(하자의 범위) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0037&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

지식산업센터처럼 규모가 큰 건물도 하자진단을 할 수 있습니다. 무거운 장비가 들어오는 건물이 많아 바닥 콘크리트의 평탄도와 균열, 산업용 배관이 설계와 다른 재질로 바뀌었는지를 중점적으로 확인합니다. 지식산업센터는 공동주택이 아니어서 구분소유로 분양됐다면 집합건물법의 담보책임 규정을 기준으로 보고, 조사 전에 공용부분과 전유부분 범위부터 정리합니다. 출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조(담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=249285&joNo=0009&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2(담보책임의 존속기간) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=249285&joNo=0009&joBrNo=02&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

하자진단업체를 고를 때는 현장을 조사하고 보고서에 책임을 질 기술 인력이 회사에 실제로 있는지부터 봐야 합니다. 열화상 카메라나 철근 탐사 장비를 직접 운영하는지, 건축과 구조, 설비 분야 엔지니어가 함께 참여하는지도 조사 품질을 좌우합니다. 공동주택관리법에 따라 사업주체와 협의해 맡기는 하자진단이라면 수행 기관이 국토안전관리원, 엔지니어링사업자, 기술사, 건축사, 건축 분야 안전진단전문기관 같은 법정 기관에 해당해야 합니다. 계약 전에는 조사 범위와 결과물, 추가 비용 조건을 서면으로 받아 두면 비교가 쉬워집니다. 출처: 공동주택관리법 제48조(하자진단 및 감정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0048&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제62조(하자진단 및 감정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0062&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

미시공은 설계도서에 있는 공종의 전부나 일부를 아예 시공하지 않은 것이고, 변경시공은 시공은 했지만 규격이나 성능, 재질이 설계도서에 못 미치거나 더 낮은 등급의 자재로 바꿔 시공한 것입니다. 방화문 자동폐쇄장치가 빠졌다면 미시공, 단열재 사양이 도면보다 낮거나 배관 규격이 줄었다면 변경시공에 해당합니다. 공동주택 하자판정기준은 두 경우 모두 안전이나 기능, 미관에 지장을 줄 때 하자로 보며, 하자진단에서는 도면과 현장을 대조해 어느 쪽인지 구분해 기록합니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400

하자감정인은 법원이 지정한 전문가로, 법원이 정한 감정사항에 따라 원고가 주장한 하자가 실제로 있는지와 그 원인을 조사하고 보수에 드는 비용을 산정합니다. 결과는 감정서로 제출하거나 법정에서 말로 설명하며, 법원은 양쪽 당사자에게 감정 결과에 대한 의견을 낼 기회를 줍니다. 당사자가 직접 맡기는 하자진단과 달리 감정인 선정과 감정 절차는 법원이 정하고, 감정 결과를 어떻게 받아들일지는 법원이 다른 증거와 함께 판단합니다. 출처: 민사소송법 제335조(감정인의 지정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=252393&joNo=0335&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민사소송법 제339조(감정진술의 방식) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=252393&joNo=0339&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민사소송법 제202조(자유심증주의) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=252393&joNo=0202&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

세대 안의 마감부터 창호, 설비 작동까지 입주민이 생활하며 쓰는 부분을 모두 봅니다. 도배와 타일 마감, 가구 문짝 수평, 창호 기밀성과 결로, 바닥 난방이 고르게 되는지, 주방과 욕실 하부장 누수, 발코니 배수구 구배, 홈네트워크와 환기 장치 작동을 확인합니다. 하자판정기준상 외벽에 설치된 창호와 세대 계량기 전까지의 배관은 전유부분이지만, 내력벽이나 기둥 같은 구조부는 공용부분으로 봅니다. 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의 등이 보수를 청구하므로 아파트 하자진단 결과도 둘을 나눠 정리합니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0038&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

네, 공동주택관리법 제48조에 따른 하자진단이라면 입주자 과반수의 서면동의를 받아 하자진단비용을 장기수선충당금으로 낼 수 있습니다. 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 쓰는 것이 원칙이지만, 법은 서면동의가 있을 때 하자분쟁조정위원회의 조정등 비용과 법 제48조의 하자진단 및 감정 비용, 이 비용을 청구하는 데 드는 비용에도 쓸 수 있게 정하고 있습니다. 여기서 입주자는 소유자와 그를 대리하는 배우자, 직계존비속이어서 세입자는 동의 인원에 들어가지 않습니다. 법 제48조의 하자진단은 사업주체가 입주자대표회의와 협의해 안전진단기관에 맡기는 절차이므로, 소송 준비처럼 따로 의뢰하는 조사라면 이 용도에 드는지 관할 시군구의 해석을 먼저 받아 두시기 바랍니다. 출처: 공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0030&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 제48조(하자진단 및 감정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0048&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

공동주택 하자판정기준은 국토교통부 고시인 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준을 말하며, 하자심사 분쟁조정위원회가 하자 여부 판정과 하자조사 방법, 하자보수비용 산정에 쓰는 기준입니다. 하자진단에서도 같은 잣대를 적용해, 콘크리트 균열이라면 폭 0.3밀리미터 이상이거나 누수를 동반할 때 시공하자로 보는 식으로 항목별 기준에 맞춰 하자 여부를 가립니다. 균열 조사는 길이 전부를 재는 전수조사가 원칙이고 범위가 넓거나 고층부위가 포함되면 표본조사를 할 수 있으며, 보수비는 표준품셈을 준용해 직접비, 간접비, 부가가치세로 나눠 산정합니다. 홈체크는 설계도서와 현장 실측값을 이 기준의 조사 방법에 맞춰 대조해 하자 여부 의견과 보수비 자료를 정리합니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400 공동주택관리법 시행령 제47조(하자의 조사방법 및 판정기준 등) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0047&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

공동주택관리법에서 하자진단과 하자감정은 누가 맡기고 결과를 어디에 내는지가 다릅니다. 하자진단은 사업주체가 하자보수 청구에 이의가 있을 때 입주자대표회의 등과 협의해 안전진단기관에 의뢰하고, 기관은 특별한 약정이 없으면 20일 안에 결과를 양쪽에 제출합니다. 하자감정은 진단 결과를 두고 다툼이 있거나 하자원인이 불분명한 사건 등에서 하자분쟁조정위원회가 안전진단기관에 요청하는 것으로, 결과는 위원회에 내고 같은 사건을 진단한 기관은 감정을 맡을 수 없습니다. 소송에서 법원이 지정한 감정인이 하는 감정은 또 다른 절차이며, 입주자대표회의가 직접 의뢰하는 하자진단은 이런 절차에 앞서 하자 목록과 근거를 정리하는 조사입니다. 출처: 공동주택관리법 제48조(하자진단 및 감정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0048&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 공동주택관리법 시행령 제62조(하자진단 및 감정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=287261&joNo=0062&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

하자진단 보고서나 하자조사표는 하자 한 건을 한 항목으로 잡아, 어디에서 무엇이 왜 생겼고 어떻게 고칠지를 차례로 적는 형식입니다. 위치는 동과 호수, 실과 부위까지 적고 전유부분인지 공용부분인지, 어느 시설공사에 속해 담보책임기간이 언제 끝나는지도 함께 표시합니다. 현상 칸에는 현장 사진과 균열 폭, 길이 같은 계측값을 붙이고, 설계도서와 비교한 결과를 근거로 시공하자, 미시공, 변경시공 중 어디에 해당하는지와 그 원인을 씁니다. 마지막에는 보수 공법과 물량, 표준품셈을 준용해 산출한 보수비를 적어 항목별 합계가 보수 협의의 근거가 되도록 정리합니다. 출처: 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000282400

네, 시공사에 공사를 맡겨 지은 단독주택이나 전원주택도 건축주가 의뢰하면 하자진단을 받을 수 있습니다. 이런 주택은 공동주택관리법의 담보책임기간 대신 도급계약과 민법의 수급인 담보책임이 기준이 되어, 건축주는 하자의 보수를 청구하거나 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 건물 수급인의 담보책임을 인도 후 5년, 석조나 벽돌조, 금속 같은 재료로 지은 건물은 10년으로 정하고, 건설사업자가 시공한 공사라면 건설산업기본법의 공사 종류별 하자담보책임기간도 함께 봅니다. 홈체크는 계약 도면과 현장을 대조해 미시공과 변경시공, 하자원인을 정리한 보고서를 드립니다. 출처: 민법 제667조(수급인의 담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0667&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 민법 제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284415&joNo=0671&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR 건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=273435&joNo=0028&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR

의무관리대상 아파트가 관리비나 장기수선충당금 같은 관리비등으로 하자진단 용역비를 낸다면, 하자진단업체 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 전자입찰 방식의 경쟁입찰이 원칙입니다. 입찰공고 전에 입주자대표회의가 입찰의 종류와 방법, 적격심사제나 최저낙찰제 같은 낙찰방법, 참가자격 제한을 의결하고, 공고는 입찰서 제출 마감일 전날부터 세어 10일 전에 공동주택관리정보시스템과 단지 홈페이지, 동별 게시판에 올립니다. 경쟁입찰이 2회 이상 유찰됐거나 부가가치세를 뺀 금액이 500만원 이하이면서 2인 이상 견적을 받은 경우처럼 지침에 정한 사유가 있으면 수의계약도 할 수 있고, 이때도 계약 상대자와 조건을 먼저 의결합니다. 낙찰자가 정해지면 선정 결과를 공개한 뒤 입찰 내용과 같은 조건으로 계약합니다. 출처: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 — https://www.law.go.kr/LSW/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000239024 공동주택관리법 제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) — https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=284009&joNo=0025&joBrNo=00&docCls=jo&urlMode=lsScJoRltInfoR