사용승인 전 하자에 대한 정의와 시공사의 책임
건축물이 행정적으로 완성되기 전 단계에서 발생하는 사용승인 전 하자는 엄밀히 말해 하자가 아닌 공사의 미완성 상태로 정의하는 것이 타당합니다. 사용승인 전 하자는 시공사가 계약서상 명시된 도면대로 공사를 끝내지 못했거나 관계 법령이 요구하는 필수 설비를 누락한 상태이므로 이는 민법상 하자담보책임이 아닌 채무불이행 책임에 해당합니다. 
설계도면과 다른 오시공 및 미시공에 대한 청구
공사가 진행 중인 현장에서 도면과 다르게 설치된 창호나 누락된 설비는 전형적인 사용승인 전 하자의 사례로 꼽히며 이는 준공 허가 지연의 직접적인 원인이 됩니다. 특히 주차장법이나 소방법 등 인허가와 직결된 기준을 충족하지 못한 오시공, 미시공은 건축물의 사용 자체를 불가능하게 만들기 때문에 시공사가 즉각 재시공을 해야합니다. 이 시기에 건축주가 발견한 결함은 하자보수가 아니라 계약 미이행을 바로잡는 과정으로 봐야합니다.
사용승인 후에도 인정되는 사용승인 전 하자
사용승인 전 하자는 준공도면과 일치하지 않게 시공되었기 때문에 100% 인정됩니다. 만약 사용승인 전 하자가 준공 후에 발견된다고 하더라도 시공사는 해당 하자부분에 대해 인정하고 하자 보수를 진행하거나 비용으로 환산하여 입주민들에게 보상을 해줘야합니다. 입주민 분들은 사용승인 전 하자를 찾기 위해 준공도면을 필수로 확보해야만 합니다.
사용승인 전 하자 사례
사용승인 전 하자는 다양한 공종에서 발생됩니다. 조경부분에서는 실제로 시공되기로 했던 식재가 다른 식재로 변경되어 시공되었거나, 식재의 크기가 불일치 하는 경우 심지어는 식재가 누락되어버리는 경우까지 있습니다. 내부 설비공사, 기타 마감공사 역시 마찬가지입니다. 준공도면 상에는 방수 두께등이 일정 규모이상으로 시공된다고 작성되어있지만 실제 방수두께를 측정해보면 기준치에 미달되는 경우들입니다.
사용승인 후 하자에 대한 설명과 하자담보책임
행정기관의 검토를 거쳐 준공 검사가 완료된 이후에 나타나는 사용승인 후 하자는 건물이 외관상으로는 완성되었으나 품질이나 성능이 기대치에 미달하는 경우를 의미합니다. 사용승인서를 교부받은 날로부터 법적인 하자담보책임기간이 개시되며 이때부터는 민법 제667조와 공동주택관리법 등 관련 법령에 따라 시공사의 책임 범위가 결정됩니다. 건축주는 발견된 결함이 시공상의 잘못임을 증명하여 보수를 청구하거나 그에 상응하는 배상을 요구하게 됩니다.
공종별 하자 담보책임기간의 차이
사용승인 후 하자는 각 공종별로 보호받을 수 있는 기간이 다르기 때문에 건축주나 관리인은 공종별 하자담보책임 기한을 반드시 숙지해야 합니다. 마감재나 타일 그리고 가전 설비 같은 소모성 항목은 대개 2년에서 3년의 짧은 보증 기간을 가지는 반면 건물의 안전과 직결되는 내력구조부 하자는 10년이라는 긴 시간 동안 시공사가 책임을 집니다. 방수 공사나 단열재 시공 불량으로 인한 누수와 결로는 5년의 기간이 적용되므로 하자가 발견되는 즉시 기록을 남겨 기한 내 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
하자보수보증금을 활용한 강제 이행
시공사가 정당한 보수 요청에도 응하지 않거나 부도 등으로 인해 보수 능력을 상실했을 때를 대비하여 운영되는 제도가 바로 하자보수보증금입니다. 건축주는 시공사가 사용승인 단계에서 금융기관에 예치한 보증금을 청구하여 제3의 업체를 통해 수리를 진행하고 비용을 정산받을 수 있습니다. 이는 건축주가 시공사의 상황에 휘둘리지 않고 주거 안전을 확보할 수 있도록 돕는 안전 장치입니다.
오시공 및 시공상 결함에 대한 하자판정기준
실무 현장에서 가장 어려운 점은 하자가 단순한 노후화인지 아니면 시공 당시의 잘못된 작업으로 인한 시공상 결함인지 판별하는 일입니다. 국토교통부가 고시한 하자판정기준은 이러한 분쟁을 해결하는 핵심적인 기준이 되며 객관적인 조사를 통해 하자로 판명될 경우 건축주는 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.
객관적 증거 확보를 통한 손해배상청구권 행사
하자가 발생했다는 사실만으로는 시공사로부터 충분한 보상을 끌어내기 어렵기에 디지털 장비를 활용해 정밀 진단과 데이터 확보는 필수입니다. 사용승인 후 하자의 경우 시간이 흐를수록 자연적인 마모와 시공 불량 사이의 경계가 모호해지므로 신속하게 하자진단 전문업체의 자문을 받아야 합니다. 확보된 진단 결과 보고서는 시공사와의 협상 테이블에서 증거로 활용되며 소송으로 이어질 경우에도 법원에서 인정받는 공신력 있는 자료가 되어 건축주가 보상받을 수 있는 금액을 높여줍니다.
홈체크 건축물 하자 진단 솔루션
건축물 안전진단 전문기관인 홈체크는 사용승인 전 하자, 사용승인 후 하자에 대해 명확히 이해하고 확보한 전문 하자데이터를 기반으로 입주민 분들이 가장 많은 보상을 받을 수 있도록 하자진단 솔루션을 제공합니다. 약 9년간 쌓은 현장 경험과 상주중인 약 45명의 전문 엔지니어들이 구조적 결함과 미세한 시공 불량을 정밀 점검하며 건축주가 시공사를 상대로 정당한 권리를 행사할 수 있도록 돕습니다.
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