해체계획서는 꼭 내야 하나요?

네. 해체 허가를 신청할 때도, 신고할 때도 붙여야 합니다. 신고 대상인 작은 건물도 마찬가지입니다. 근거: 건축물관리법 제30조제3항

신고 대상인지 허가 대상인지 어떻게 아나요?

연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 지하 포함 3개 층 이하를 모두 만족하면 신고 대상입니다. 하나라도 넘으면 허가 대상이고, 신고 대상이어도 버스정류장·횡단보도 근처나 큰 도로변이면 조례에 따라 허가로 바뀝니다. 근거: 건축물관리법 제30조제1·2항

해체계획서는 누가 써야 하나요?

허가 대상은 건축사사무소나 기술사사무소(건축구조·건축시공·건설안전)가 직접 쓰고 서명날인합니다. 신고 대상은 작성자 제한이 없지만, 같은 자격자의 검토와 서명날인이 필요합니다. 근거: 건축물관리법 제30조제4·5항

작성 기간은 얼마나 걸리나요?

현장 조사 뒤 업무일 기준 15일 이내에 계획서를 드립니다. 허가 대상은 그 뒤 건축위원회 심의와 보완 일정이 붙으니, 착공 1~2개월 전에 시작하는 편이 안전합니다.

비용은 얼마인가요?

최소 100만원부터이며, 건물 규모와 구조, 현장 상황에 따라 달라집니다. 구조기술사 검토·서명날인과 보완 대응이 들어간 금액입니다. 정확한 금액은 무료 판정 때 같이 알려드립니다.

도면이 없는 오래된 건물도 되나요?

됩니다. 현장에서 실측하고 촬영해 현황부터 정리합니다. 건축물대장과 실제 구조가 다른 경우도 이때 잡아냅니다.

석면조사는 따로 해야 하나요?

석면조사는 해체계획서와 별개로 산업안전보건법에 따라 받는 조사입니다. 조사 결과를 함께 보내주시면 계획서의 해체물 처리 계획에 반영합니다.

대수선 공사도 해체 허가가 필요한가요?

기둥·보·내력벽 같은 주요구조부를 뜯어내는 대수선이면 해체 허가를 받거나 신고를 따로 해야 합니다. 대수선 허가를 받았다고 해체 허가까지 받은 것은 아닙니다.

해체공사 감리자는 누가 정하나요?

허가 대상은 시·군·구가 시·도 명부에서 지정합니다. 시공자 본인이나 계열회사는 감리자가 될 수 없습니다. 근거: 건축물관리법 제31조

고객후기 상담신청

해체계획서 작성

착공 일정에 맞춰 해체 허가·신고를 준비합니다. 현장 조사와 계획서 작성·서명날인, 접수 후 보완을 맡습니다.

_{서비스 소개}

해체계획서란?

구조기술사가 철거 예정 건물 앞에서 도면과 현장 사진을 대조하며 해체 순서를 검토하는 모습

해체계획서는 건물을 어떤 순서로, 어떤 장비와 공법으로 허물지 적은 문서입니다. 공사하는 동안 주변 사람과 옆 건물을 어떻게 보호할지도 함께 들어갑니다. 해체 허가를 신청할 때도, 신고할 때도 꼭 붙여야 하는 서류입니다.

허가 대상이면 건축사나 기술사가 직접 쓰고 서명날인해야 합니다. 신고 대상은 누가 써도 되지만, 건축사나 기술사에게 검토와 서명날인을 받아야 합니다.

근거: 건축물관리법 제30조제3·4·5항

_{대상 및 기준}

해체계획서 작성 대상 및 기준

해체계획서가 필요한 경우

건물 전체 해체

재건축, 신축, 매각 전에 기존 건물을 모두 허무는 경우입니다.

주요 구조 일부 해체

리모델링·대수선 중 기둥, 보, 내력벽, 바닥 같은 주요구조부를 뜯어내는 경우입니다.

가설건축물 해체

공사용 가설 사무실, 창고도 해체 허가·신고 대상입니다. 통째로 들어 옮기는 컨테이너는 제외됩니다.

신고 대상과 허가 대상

해체는 허가가 원칙이고, 아래 조건을 모두 갖춘 작은 건물만 신고로 끝납니다.

구분	신고 대상	허가 대상
연면적	500㎡ 미만	셋 중 하나라도 넘으면 허가
높이	12m 미만
층수	지상·지하 합쳐 3개 층 이하
일부 해체	주요구조부를 건드리지 않을 때	기둥·보·내력벽 등 주요구조부를 해체할 때
주변 여건	-	신고 대상이어도 버스정류장·지하철 출입구·횡단보도 근처이거나 조례로 정한 폭 이상 도로에 붙어 있으면 허가
해체계획서	자격자 검토·서명날인	자격자 작성·서명날인, 건축위원회 심의
해체공사 감리	일부 건축물만 지정	허가권자가 지정

연면적은 동별로 따집니다. 무허가·위반 건축물과 빈집도 대상이고, 내부 인테리어만 바꾸는 공사는 해당하지 않습니다. 관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 높이 12m 미만 건물처럼 시행령·조례로 신고 대상이 되는 경우도 있습니다. 거리·도로 폭 기준은 지자체 조례마다 다릅니다.
근거: 건축물관리법 제30조제1·2·4·5·6항, 제31조, 시행령 제21조제1항, 건축물관리지원센터 FAQ

_{작성 기준}

서명날인은 홈체크 소속 구조기술사가 합니다

해체계획서는 건축사나 기술사(건축구조·건축시공·건설안전)만 작성하거나 검토할 수 있습니다. 홈체크는 안전진단전문기관으로 등록돼 있고 구조 엔지니어링 면허도 있습니다. 날인을 다른 사무소에 따로 맡기지 않습니다.

2022년 8월부터는 건설기술 진흥법의 안전관리계획을 냈더라도 해체계획서를 따로 내야 합니다.
근거: 건축물관리법 제30조제4·5항, 같은 법 시행령 제21조제5항, 건축물관리지원센터 FAQ

_{작성 기준}

해체계획서에 들어가는 6가지

법에서 정한 항목입니다. 국토교통부 표준서식에 맞춰 쓰고, 항목마다 현장을 보고 씁니다.

해체공사 개요

건물 규모와 구조, 공사 기간과 공정

홈체크는 이렇게 씁니다

건축물대장과 현장을 대조해 규모·구조를 확정합니다. 대장과 실제가 다른 건물이 생각보다 많습니다.

설비 이동·철거·보호

전기·가스·통신을 언제 끊고 어떻게 옮길지

홈체크는 이렇게 씁니다

전기·가스·통신 차단 순서를 정리합니다.

작업 순서·공법·구조안전

어느 층부터 어떤 장비로 허물지, 그때 남은 구조가 버티는지

홈체크는 이렇게 씁니다

해체 순서별로 남은 구조가 장비 무게를 버티는지 계산하고, 구조기술사가 검토합니다.

안전관리 대책

화재, 소음·분진, 교통, 안전통로, 낙하물 방지

홈체크는 이렇게 씁니다

보행로, 옆 건물, 가림막·낙하물 방지망 위치를 현장 사진 위에 표시합니다.

해체물 처리

폐기물 분리와 반출 방법, 석면 처리

홈체크는 이렇게 씁니다

석면조사 결과와 폐기물 반출 동선을 반영합니다.

부지 정리·주변 보수

공사 뒤 정리와 인근 피해 보수·보상

홈체크는 이렇게 씁니다

공사 전에 옆 건물 상태를 기록해 둡니다. 피해 보수·보상을 따질 때 이 기록이 기준이 됩니다.

근거: 건축물관리법 시행규칙 제12조제1항

_절차

해체계획서 작성 및 행정 절차

홈체크 작성 프로세스

STEP 1사전 조사

건축물대장, 도면, 주변 여건으로 신고·허가 대상 판정과 비용 산정

STEP 2현장 조사

점검 인력이 방문해 구조, 설비, 주변 보행로·옆 건물을 촬영

STEP 3계획서 작성·구조 검토

해체 순서와 장비 하중을 반영해 작성하고 구조 검토

STEP 4서명날인·접수·보완

서명날인 후 접수, 구청·시청 보완 요청이 오면 고쳐서 다시 제출

접수 뒤 행정 절차

어느 경로로 가느냐에 따라 착공까지 걸리는 시간이 크게 다릅니다. 허가 대상이라면 착공 희망일보다 1~2개월 먼저 시작하는 편이 안전합니다.

신고 대상

자격자 검토·서명날인
건축물 생애이력관리시스템에 신고
신고 수리 (필요하면 심의)
착공신고 → 해체 → 폐기물 반출 후 30일 안에 완료신고

허가 대상

자격자 작성·서명날인
허가 신청
건축위원회 심의 → 보완
허가, 해체공사 감리자 지정
착공신고 → 해체 → 감리완료보고서 받은 뒤 30일 안에 완료신고

국토안전관리원 검토가 붙는 경우

특수구조 건축물, 10톤 이상 장비를 건물 위에 올려 허무는 경우, 폭파 해체는 허가권자가 국토안전관리원에 계획서 검토를 맡깁니다. 그만큼 기간이 늘어납니다.

단계	걸리는 시간
홈체크 현장 조사~계획서 완성	업무일 기준 15일 이내
심의 뒤 허가·신고 처리	지자체마다 다름 (예: 안양시는 심의 후 7일)
허가 대상 전체	1개월 남짓, 심의 일정과 보완 횟수에 따라 더 길어짐

근거: 건축물관리법 제30조·제31조, 시행령 제21조제6항, 시행규칙 제12조. 처리 기간 예시는 안양시 민원 안내.

_절차

의뢰할 때 필요한 자료

건축주가 준비

건축물 주소 (건축물대장은 저희가 뗍니다)
도면 (없으면 현장에서 실측)
해체 범위: 전체인지 일부인지
착공 희망일
위임장, 인감증명서 (접수 대행 시)
석면조사 결과 (있으면)

홈체크가 준비

해체계획서 (국토교통부 표준서식)
구조안전성 검토보고서 (필요한 현장)
작성·검토자 자격증, 사무소 등록증 사본
현장 사진과 주변 현황도

허가 신청서·신고서는 건축물관리법 시행규칙 별지 제5호서식입니다. 지자체에 따라 건설업등록증, 현장대리인 서류를 더 요구하기도 합니다. 착공신고는 별지 제6호의3서식이고(시행규칙 제12조의2), 공사 중 해체 공법을 바꾸면 변경 허가·신고를 해야 합니다(법 제30조의3).

_절차

해체계획서가 부실해지는 흔한 이유

계획서에 빠진 게 있으면 허가권자가 기한을 정해 보완을 요청합니다. 보완할 때마다 일정이 밀리므로, 부실 계획서에서 자주 나온 문제를 처음부터 확인합니다.

문제	예시	홈체크는 이렇게 씁니다
구조안전 검토 누락	장비를 건물 위에 올리는데 바닥이 버티는지 계산이 없음	장비 무게와 해체 순서별 구조 계산을 계획서에 함께 넣습니다.
계획과 다른 공법	계획서와 다른 순서·장비로 공사하거나, 계획서의 장비 배치가 현장과 맞지 않음	실제 쓸 장비의 제원과 배치도를 받아 해체 순서에 맞춥니다. 공법이 바뀌면 변경 허가·신고를 안내합니다.
필수 항목 누락	설비 차단, 석면 처리, 보행자 동선이 빠짐	국토교통부 표준서식 항목을 하나씩 대조합니다.
현장과 다른 현황	건축물대장만 보고 써서 실제 구조·층수와 다름	현장 조사로 건축물대장과 실제 건물을 대조합니다.

홈체크 보완 대응

보완 요청이 오면 계획서를 고쳐 다시 제출합니다. 허가·신고가 끝날 때까지 보완은 추가 비용이 없습니다.

위 세 가지(구조안전 검토 누락, 계획과 다른 공법, 필수 항목 누락)는 대한건설정책연구원 기고(2024.8)가 꼽은 부실 유형입니다. 광주 학동 사고 현장의 해체계획서는 작성해야 할 82개 항목 가운데 66개가 부적합했습니다(같은 기고).
근거: 건축물관리법 제30조제7항, 시행규칙 제12조제2항

_비용

해체계획서 작성 비용

해체계획서 작성

100만원부터

현장 조사
계획서 작성
구조기술사 검토·서명날인
보완 대응

건물 규모와 구조, 현장 상황에 따라 달라집니다. 장비를 건물 위에 올려 해체하는 현장은 구조안전성 검토보고서가 더해집니다(「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제13조제2항). 정확한 금액은 무료 판정 때 같이 알려드립니다.

업체마다 값이 다른 이유

항목	값이 달라지는 지점
서명날인	계획서만 쓰고 날인은 별도인 곳이 있습니다.
현장 조사	사진만 받고 쓰는지, 직접 가서 보는지에 따라 계획서 내용이 달라집니다.
구조안전성 검토	굴착기를 건물 위에 올리는 현장이면 따로 필요합니다.
보완 대응	심의에서 보완 요청이 왔을 때 어디까지 다시 고쳐주는지 다릅니다.
도면	도면이 없으면 실측이 더해집니다.

지자체에 따라 작은 단층 건물은 해체계획서 작성을 무료로 지원하기도 합니다(예: 연천군, 2026년 9월부터 100㎡ 이하 단층 건물). 해당되는지 먼저 확인합니다.

_{회사 소개}

안전진단전문기관 홈체크

홈체크 구조기술사가 서명날인하는 해체계획서

홈체크는 안전진단전문기관으로 내진성능평가, 구조안전진단, 건설공사 안전점검을 해 왔습니다. 해체계획서 서명날인도 소속 구조기술사가 합니다.

안전진단전문기관

안전진단전문기관 등록, 구조 엔지니어링 면허

건축구조기술사

해체계획서 검토·서명날인 자격

점검 장비 보유

실측, 균열·기울기 측정 장비

홈체크에 맡기면

구조기술사 검토·서명날인

홈체크 소속 구조기술사가 서명날인합니다. 날인을 다른 사무소에 맡기지 않습니다. 장비를 건물 위에 올리는 현장은 구조 검토도 같이 합니다.

신고·허가 무료 판정

주소와 면적, 층수로 신고 대상인지, 허가와 심의가 필요한지 무료로 확인합니다.

날인비 포함 가격 공개

현장 조사, 작성, 서명날인, 보완 대응이 가격에 들어 있습니다.

전국 현장 조사

점검 인력이 수도권, 부산, 대구, 광주 등 전국 현장을 직접 방문해 건물을 살펴보고 촬영합니다.

온라인 진행 확인

현장 조사, 작성, 접수, 보완 중 지금 어느 단계인지 전화하지 않고 온라인에서 보실 수 있습니다.

도면 없어도 가능

오래돼 도면이 없는 건물은 현장에서 실측하고 촬영해 현황부터 정리합니다.

_{자주 묻는 질문}

궁금한 점을 모두 모았어요

01
해체계획서는 꼭 내야 하나요?
네. 해체 허가를 신청할 때도, 신고할 때도 붙여야 합니다. 신고 대상인 작은 건물도 마찬가지입니다.
근거: 건축물관리법 제30조제3항
02
신고 대상인지 허가 대상인지 어떻게 아나요?
연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 지하 포함 3개 층 이하를 모두 만족하면 신고 대상입니다. 하나라도 넘으면 허가 대상이고, 신고 대상이어도 버스정류장·횡단보도 근처나 큰 도로변이면 조례에 따라 허가로 바뀝니다.
근거: 건축물관리법 제30조제1·2항
03
해체계획서는 누가 써야 하나요?
허가 대상은 건축사사무소나 기술사사무소(건축구조·건축시공·건설안전)가 직접 쓰고 서명날인합니다. 신고 대상은 작성자 제한이 없지만, 같은 자격자의 검토와 서명날인이 필요합니다.
근거: 건축물관리법 제30조제4·5항
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작성 기간은 얼마나 걸리나요?
현장 조사 뒤 업무일 기준 15일 이내에 계획서를 드립니다. 허가 대상은 그 뒤 건축위원회 심의와 보완 일정이 붙으니, 착공 1~2개월 전에 시작하는 편이 안전합니다.
05
비용은 얼마인가요?
최소 100만원부터이며, 건물 규모와 구조, 현장 상황에 따라 달라집니다. 구조기술사 검토·서명날인과 보완 대응이 들어간 금액입니다. 정확한 금액은 무료 판정 때 같이 알려드립니다.
06
도면이 없는 오래된 건물도 되나요?
됩니다. 현장에서 실측하고 촬영해 현황부터 정리합니다. 건축물대장과 실제 구조가 다른 경우도 이때 잡아냅니다.
07
석면조사는 따로 해야 하나요?
석면조사는 해체계획서와 별개로 산업안전보건법에 따라 받는 조사입니다. 조사 결과를 함께 보내주시면 계획서의 해체물 처리 계획에 반영합니다.
08
대수선 공사도 해체 허가가 필요한가요?
기둥·보·내력벽 같은 주요구조부를 뜯어내는 대수선이면 해체 허가를 받거나 신고를 따로 해야 합니다. 대수선 허가를 받았다고 해체 허가까지 받은 것은 아닙니다.
09
해체공사 감리자는 누가 정하나요?
허가 대상은 시·군·구가 시·도 명부에서 지정합니다. 시공자 본인이나 계열회사는 감리자가 될 수 없습니다.
근거: 건축물관리법 제31조