바닥면적 규제는 다세대와 다가구주택을 새로 짓거나 증축하려는 소유주에게 늘 걸림돌이었습니다. 대지가 넓어도 소용없었습니다. 주거용 면적이 660㎡에 묶여 토지 활용에 한계가 뚜렷했습니다.
건축법 시행령 개정으로 다세대주택과 다가구주택의 동당 주택용 바닥면적 기준이 기존 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 완화됩니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수도 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 늘어납니다. 다세대주택의 4개 층 기준과 다가구주택의 19세대 기준은 유지됩니다.
건축법 시행령 개정에 따른 면적 제한 완화 내용
국토교통부의 건축법 시행령 일부개정령안은 2026년 11월 3일 국무회의에서 의결됐습니다. 개정 시행령은 11월 10일 공포되어 11월 12일부터 시행됩니다. 이번 개정은 1990년대 도입 이후 약 30년간 유지되던 소규모 주택의 면적 제한을 완화했다는 데 의미가 있습니다.
| 주택 구분 | 법정 분류 | 기존 바닥면적 기준 | 2026년 11월 12일 개정 기준 |
|---|---|---|---|
| 다가구주택 | 단독주택 (건축법 시행령 별표 1 제1호 다목) | 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하 | 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 합계 1,000㎡ 이하 |
| 다세대주택 | 공동주택 (건축법 시행령 별표 1 제2호 다목) | 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하 | 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 합계 1,000㎡ 이하 |
기존 660㎡에서 1,000㎡로 조정된 동당 바닥면적 기준
개정 시행령에 따라 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계 상한선이 기존 660㎡(약 200평) 이하에서 1,000㎡(약 302.5평) 이하로 51.5% 대폭 확장됩니다. 과거에는 대지면적이 넓더라도 주거 연면적이 660㎡에 도달하면 용적률을 다 채우지 못하고 옥상 공간을 비워두거나 근린생활시설을 섞어 층을 채우는 일이 흔했습니다. 바닥면적 기준이 1,000㎡로 상향되면서 동일 필지 안에서 전용면적이 넓은 평형을 구성하거나 가구당 거주 면적을 쾌적하게 확보하는 평면 설계가 가능해집니다.
단독주택과 공동주택 분류별 개정 조문 체계
건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물의 종류에서 제1호 다목의 다가구주택과 제2호 다목의 다세대주택 조문 기준이 동시에 정비되었습니다. 단독주택에 속하는 다가구주택과 공동주택에 속하는 다세대주택 모두 바닥면적 기준이 1,000㎡ 이하로 동일하게 맞춰진 형태입니다. 두 주택 유형 모두 동당 허용 면적은 늘어났으나 개별 등기 가능 여부와 구분소유권 인정 방식은 기존 법률 체계 그대로 분리 적용됩니다. 다가구주택은 단독주택으로서 단일 소유권을 유지하는 반면 다세대주택은 세대별 구분등기를 진행하게 됩니다.
다가구주택 층수 완화와 19세대 기준
다가구주택은 이번 개정으로 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화됩니다. 다세대주택의 4개 층 기준과 다가구주택의 19세대 기준은 유지됩니다.
- 다가구주택 세대수 상한은 19세대 이하입니다. 한 대지에 여러 동이 있으면 각 동의 세대수를 합산합니다.
- 주택으로 쓰는 층수는 다가구주택과 다세대주택 모두 4개 층 이하입니다. 해당 층수 산정에서 지하층은 제외합니다.
- 1층 필로티 주차장은 별표 1의 요건을 충족하는 경우 주택으로 쓰는 층수에서 제외됩니다.
다가구주택과 다세대주택의 4개 층 기준
다가구주택은 개정 전보다 주택으로 쓰는 층을 한 층 더 계획할 수 있습니다. 다세대주택의 주거 층수 기준은 기존과 같습니다. 다가구주택은 층당 바닥면적을 넓히는 수평 확장과 주거층을 추가하는 수직 확장을 모두 검토할 수 있습니다. 실제로 확보할 수 있는 면적과 층수는 대지의 건폐율과 용적률, 높이 제한 등 적용 기준에 따라 달라집니다.
다가구주택 19세대 상한선의 존속
다가구주택에 규정된 19세대 이하 거주 요건은 이번 시행령 개정에서도 유지됩니다. 동당 주택용 바닥면적이 늘어나더라도 한 대지에 있는 다가구주택의 세대수는 각 동을 합해 19세대 이하여야 합니다. 세대수를 유지하면서 면적을 늘리는 경우에는 기존 원룸 위주 평면에서 벗어나 투룸이나 쓰리룸 등으로 가구당 거주 면적을 넓히는 설계를 검토할 수 있습니다.
필로티형식 주차장 층수 제외 적용 방식
1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로 만들어 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주거 외 용도로 쓰는 경우, 해당 층은 주택으로 쓰는 층수에서 제외됩니다. 다가구주택과 다세대주택 모두 이 요건과 그 밖의 건축 기준을 충족하면 1층에 필로티 주차장을 두고 상부 4개 층을 주거용으로 계획할 수 있습니다. 주거 층수에서 제외되는지와 바닥면적이나 용적률 산정용 연면적에 포함되는지는 각각의 산정 기준에 따라 확인합니다. 법정 부설주차장 대수도 별도로 산정합니다.
시행 시점과 인허가 신청별 적용 기준
개정된 면적과 층수 기준은 2026년 11월 12일부터 시행됩니다. 개정 시행령 부칙 제3조는 다음 신청이나 신고에 새 기준을 적용하도록 정하고 있습니다.
- 시행일 이후 건축허가를 신청하는 경우입니다. 변경허가 신청과 건축허가를 위한 건축위원회 심의 신청도 포함됩니다.
- 시행일 이후 건축신고를 하는 경우입니다. 변경신고도 포함됩니다.
- 건축허가나 건축신고가 의제되는 다른 법률상의 허가, 인가, 승인 등을 시행일 이후 신청하거나 신고하는 경우입니다.
시행일 이후 건축허가 신청 및 신고 건의 적용 원칙
2026년 11월 12일 전에 이미 건축허가를 받았거나 건축신고를 마친 현장도 시행일 이후 변경허가를 신청하거나 변경신고를 하면 개정 기준을 적용받을 수 있습니다. 시행일 전에 신청해 아직 허가가 나오지 않은 건은 관할 허가권자에게 보완이나 변경에 필요한 절차를 확인합니다.
이미 사용승인을 받은 다세대주택과 다가구주택도 시행일 이후 증축 허가를 신청하거나 증축 신고를 하는 경우 개정 기준을 적용해 증축을 검토할 수 있습니다. 건폐율과 용적률에 여유가 있더라도 해당 증축에 적용되는 높이, 부설주차장, 구조 및 소방 기준을 함께 확인해야 합니다.
기존 주택의 증축 검토 시 연계되는 법정 기준
기존 다세대주택과 다가구주택을 660㎡ 초과 1,000㎡ 미만으로 증축하거나 넓은 면적으로 신축할 때는 연계되는 건축 기준을 사전에 확인해야 합니다.
- 부설주차장 대수는 주택의 전용면적, 세대수, 증축 조건과 지자체 조례 등을 반영해 산정합니다.
- 건축법 제61조에 따른 정북방향 일조 확보 기준의 적용 여부를 확인합니다.
- 대지 안의 공지 기준에 맞춰 건축선과 인접 대지경계선에서 필요한 이격거리를 확보합니다.
지자체 조례별 부설주차장 설치 기준 검토
바닥면적을 늘리는 계획에서는 부설주차장 확보가 변수입니다. 주차장법 시행령 별표 1에 따르면 일반 단독주택은 시설면적에 따른 기준을 적용합니다. 다가구주택과 다세대주택은 같은 별표에서 인용하는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 등을 확인해 주차대수를 산정합니다. 추가로 필요한 주차대수는 면적 증가분만으로 정해지지 않습니다. 세대별 전용면적과 세대수, 기존 주차대수, 증축 시 적용 기준을 해당 지자체 조례와 함께 대조해야 합니다.
일조 등의 확보를 위한 높이 제한과 대지 안의 공지
2026년 11월 12일부터 시행되는 건축법 제61조 제1항은 전용주거지역과 일반주거지역의 정북방향 이격 기준을 건축물 각 부분의 높이에 따라 구분합니다. 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 10m 초과 17m 이하인 부분은 5m 이상, 17m 초과 부분은 해당 부분 높이의 2분의 1 이상을 기준으로 해당 지자체 조례에서 정한 거리를 확인합니다. 시행령 제86조의 적용 예외와 공동주택에 별도로 적용될 수 있는 채광 기준도 함께 검토합니다. 건축법 제58조에 따른 대지 안의 공지 역시 건축선과 인접 대지경계선별로 해당 지자체 건축조례를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
다세대, 다가구주택 면적 상한선 완화와 관련하여 현장에서 자주 묻는 핵심 의문점을 아래와 같이 정리했습니다.
시행일 이전에 이미 건축허가를 신청한 건축물도 설계변경으로 면적을 넓힐 수 있나요?
이미 허가를 받았거나 착공한 현장도 2026년 11월 12일 이후 건축법 제16조에 따른 변경허가를 신청하거나 변경신고를 하면 개정된 용도분류 기준을 적용받을 수 있습니다. 시행일 전에 허가를 신청해 아직 심사 중이라면 관할 허가권자에게 필요한 절차를 확인합니다. 변경 설계에는 건폐율과 용적률, 부설주차장, 일조 등 해당 공사에 적용되는 기준을 반영해야 합니다. 골조 공사가 이미 진행된 경우에는 변경으로 기존 구조체에 미치는 영향을 검토하고, 해당 공사에 요구되는 구조안전확인 서류를 갖춥니다.
다가구주택의 면적을 1,000㎡로 건축하면 다세대주택으로 용도가 바뀌나요?
동당 주택용 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만이고, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하이며, 한 대지에서 19세대 이하가 거주하는 등 용도분류 요건을 충족하면 다가구주택으로 분류됩니다. 정확히 1,000㎡인 경우에는 다가구주택과 다세대주택 모두 해당 면적 요건을 충족하지 않습니다. 호실별 구분등기를 계획하고 있다면 건축물의 용도와 구분소유 요건을 인허가 단계에서 함께 확인해야 합니다.
연면적 660㎡를 초과해 신축하면 감리자 지정이나 구조안전확인 절차가 달라지나요?
연면적이 660㎡를 넘는다는 사실만으로 감리자 지정 방식이나 구조안전확인 절차가 달라지지는 않습니다. 허가권자 지정 감리 대상인지 여부는 건축법 제25조와 건축법 시행령 제19조의2에 따라 주택의 용도와 해당 공사의 조건을 확인해 판단합니다.
구조안전확인 서류 제출 대상은 건축법 제48조와 건축법 시행령 제32조에 따라 층수, 연면적, 구조 등으로 판단합니다. 건축구조기술사의 협력이 필요한지는 같은 시행령 제91조의3의 대상 요건을 별도로 확인합니다. 필로티형식이나 증축으로 구조 계획이 달라지는 경우에는 실제 설계를 기준으로 적용 여부를 검토합니다.
적용 조건 요약
2026년 11월 12일부터 다세대주택과 다가구주택의 동당 주택용 바닥면적 기준은 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 완화됩니다. 다가구주택의 주거 층수는 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 늘어나며, 한 대지의 19세대 기준은 유지됩니다. 개정 기준은 시행일 이후 건축허가 신청과 건축신고에 적용되며, 부칙에서 정한 변경허가 신청과 변경신고도 포함됩니다. 실제 신축·증축 범위는 해당 대지의 건폐율과 용적률, 부설주차장, 일조 기준 등을 함께 확인해 정합니다.
